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募集条件を調整して、いい感じにハマるポイントを探る。

キーワード:広告料,空室対策,家賃,不動産投資,初期費用,管理会社,家具家電,札幌,入居者募集

投稿者:ひろ*

2018年03月19日 08:01

繁忙期も終盤を迎えております。入居者様の獲得を目指し、札幌5棟目の募集条件を

調整して、入居につながるように動いております。



現在、私の保有物件で空室があり募集しているのは、以下となります。



・札幌5棟目:1室

・東京8棟目:4室(リノベーション中の4部屋は未募集)

・富山1棟目:1室(漏水復旧中の6部屋は未募集)



東京はこの繁忙期でも今のところ退去予告が来ておりません。優秀だ。素晴らしい。

特に東京4棟目はまとめて更新の時期が来ているので、何かあってもおかしくないと

構えていましたが、結局何もなかったです。



他、退去予告を抱えているのは以下の物件です。

・札幌7棟目:1室

・富山1棟目:1室



空室減らさないとなあ・・・。

富山や東京に派手に空室があるので目を奪われがちですが、札幌もきちんと対応を

しておかなくてはならない局面だと思います。



札幌5棟目は家賃帯が決して高い物件ではありません。私の予想では、この物件は

繁忙期が4月まで続くと予想しています。札幌の場合、過去保有していた札幌2棟目や

札幌3棟目の経験から、転勤族の方は3月末までに動き、地元の方は雪が溶けた頃合いの

4月くらいに動く傾向があります。ここが終盤ではなく、まだ勝負は続いています。



2月半ばに退去があり、リフォーム工事しながら募集をかけている状況でした。

3月15日にクロスとCFが終わるということでしたので、おそらく今は募集を

かけても問題ない段階にきていると思われます。



勿論、募集は先行してかけている状態でした。2月の段階では反響数が管理会社さんの

空室になっている物件の中でトップクラスだったということで、安心しておりました。

若干家賃を上げて募集していたのですが、それでもこれだけ反響があるならいいね、と。



ところが、3月の中盤に入り、問い合わせが失速しているという話が出てきました。

序盤こそトップクラスの反響だったものの、その翌週あたりからパタリと反響が止まり

今はあまり動いていない状況だ、とのことです。



そうなると、何かしらテコ入れをしておきたくなるのが人情というもの。

管理会社さんに、以下のどのテコ入れ策が有効かヒアリングしてみました。



案1)家電付き、家賃据え置き

案2)広告料アップor商品券個人バック、家賃据え置き

案3)家賃下げ、その他据え置き



できれば案3は最終手段にしたいところです。ただ、募集家賃を2000円ほど

上げているというところもあるので、決まりが悪いなら元々の成約家賃である

2000円ダウンの家賃も覚悟しなくてはなりません。



他の2案は家賃を下げない方式です。価格帯的に家具家電は意外と効果があるのではと

思ったので案として入れました。あとは営業マンの報酬を増やして頑張っていただく

パターンも追加しています。



管理会社さんの本音は案3だろうと思います。元々の募集家賃で募集することが

一番確実であるのは間違いないことだからです。でも、オーナーである私がもう少し

家賃を上げたいという要望を持っていることを勘案して、次善の策を検討して

いただいたようです。



管理会社さんは「案2」で効果が出るのではないか、という見解でした。

今でも相場並みの広告料は出していますが、そこに少し上乗せする方向で決定。



元々、この物件は初期費用ゼロとしてPRしておりました。そこに広告料を1ヶ月追加で

投入するとなると、初期費用の持ち出しがかなり多くなることについて覚悟が必要です。

今回はメゾネットタイプのお部屋の初めての募集ということもあるので、初期費用には

目をつぶって、家賃をどこまで引っ張れるのかを試してみたいと思います。



変更後の反響はまだ聞いておりませんが、この辺の情報交換をこまめに行いながら、

弾力的に家賃や募集条件を変えて、どこが一番ハマるのかを探りたいと思います。