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札幌ではない北海道のとある街での不動産投資を検討中。

キーワード:北海道,高利回り,満室,単身,駐車場,融資,車庫,不動産投資,仲介業者

投稿者:ひろ*

2018年03月18日 14:20

富山と東京で全空あるいは全空に近い物件を抱えている私が、また何を思ったのか

半分空いている物件の融資相談を某政府系金融機関さんにしております・・・。

落ち着けよ、お前。



先月行ってきたセミナー受講がメインの目的となった札幌出張の中で、札幌5棟目の

空室の状況確認
札幌市内の築古ファミリー物件を見てきました。そしてその他にも

少し足を伸ばして札幌市とは違うそこそこ大きめの市の物件を見てきました。



その街のことは賃貸需要に関しては癖のある街だと前々から聞いていましたが、

名古屋で北海道に投資している方の集まりに参加した際に、その街に実際に投資を

されている方とお話をすることが出来たので、一度見てみたいなという気持ちが

強くなっておりました。札幌に比べ、広告料が若干安く、高利回り物件が転がっている

ことが魅力です。



少し興味を持った頃に、たまたま某ポータルサイトさん経由でその街の物件のご提案が

ありました。なんかタイミングいいですね。そしてこの物件、私好みの高利回り。

金額が安くて高利回りな案件って、お客様属性はあまり高くないので苦労するのですが

最初にどんなもんか雰囲気を掴むには決して悪いものではないと思います。



その街に投資している方に物件情報を見て貰ったところ、車庫が低いんじゃないかと

言うところは気になる、場所としては問題ない、駐車場が足りないから稼働率は低く

なるだろう、という助言をいただきました。



駐車場は半分しかないのですが、それでも満室になれば30%近い利回りです。

半分しか埋まらなかったとしても、15%の利回りになるので、これはこれで

無しではないんじゃないか?というのが情報を見ての感想でした。



そして提案してくださった業者さんが、その投資家さんが懇意にしている業者さんだと

言うところも何かのご縁を感じたので、一度見てみるか、という流れになりました。

というわけで、街の雰囲気も含めての物件調査に出かけた次第です。



現地で対応してくれた物件の元付業者さん(=提案してくださった業者さん)は

非常に感じがよく、信頼できる方だと思いました。ご本人も収益物件を保有しており

投資家の気持ちをよくわかってくださるのです。また、大手賃貸会社の客付業務を

長きにわたって行った後独立されたという経緯もあり、地元の賃貸関連の業者さんと

太いパイプを持っている方でした。なので、賃貸需要もはっきり答えてくれます。



最初にどんな投資物件が好みなのかをヒアリングされ、今までの投資履歴を話したところ

「今回の物件はひろ*さん向きかもしれません」と。多少リスクがあってもいいので

収益を追求するタイプと判断されたようです。正しいです(笑)



この業者さん、最初にはっきりと「この物件は満室にはなりません」と宣言しました。

駐車場が足りない、間取りに競争力がない、などの理由です。おそらく、低俗性の方を

頑張って入れても、満室には届かないだろう、と。



それを理解した上で、建物を見てきました。ある程度のメンテナンスはされており、

建物の状態がいきなりボロボロで壊滅という状況ではなかったです。稼働率は5割。

駐車場は契約部屋数分しかないので満車なのかなと思ったのですが、どういうわけか

稼働している部屋数に対して3割しか埋まっておりませんでした。あれ、他の人は

自転車や徒歩で暮らしているのかな?ていうか暮らせるのか??いずれにせよ、

駐車場の空き台数分だけは募集したら埋まる可能性があるということと捉えました。



部屋は可もなく不可もなくな単身間取り。1DKでバストイレ別なので、先日売った

札幌3棟目より若干条件がいいかも?という気がします。決して悪い感じはしません。



提案してくださった業者さんが「どうせなら納得いくまで調査しましょう」と言って

くださり、その足で業者さんが懇意にしている仲介業者さんを3社回ってくれました。

それぞれの場所でヒアリングしたところ、以下のようなことがわかりました。



・現在は遠隔地のオーナーが自主管理しているので、紹介することはない。

・顔のわかっている業者さんが管理していない物件は紹介しづらい。

・属性問わず、時間をかけて良いなら、あと2~3部屋は埋められると思う。

・最近は減少傾向だが、どこにも入れない系の厳しい属性のお客様は一定数いる。



仲介業者さんと話してて思ったのは、顔見知りになれば決めてくれる雰囲気があるなと

いうことでした。顔見知りになって少しひいきして貰うことに関しては、札幌2棟目や

札幌3棟目でかなり実践してきました。勿論広告料や飲み会設定などのインセンティブも

つけて、喜んでもらえるようにしているつもりです。この街でもその手法は通じそうだと

いう感触がありました。



なんかこう、私が接した人がたまたま私の波長に合う人が多かった気がします。

そうなると、ちょっと興味出ちゃいますね。戦線を拡大しすぎるなと自分でも思いますが

この物件は既に収益として現況利回り15%に達しているので、多少手が回らなくても

死ぬことはないという楽観的な気持ちもあります。



じゃあ前向きに検討します、でも指値は入れます、ということを伝えてお別れしましたが

その後30分くらいで業者さんから「売主様に確認しましたが、指値は●十万くらいしか

できないということでした」とすぐに確認してくださったのも好感触でした。

(指値の額はちょっと微妙でしたが・・・)



そうなると、本当に前向きに検討してみようかなという気持ちになってしまう私。

ただ、手元資金で購入するつもりはないので、ちゃんと融資が通ることは確認したい。

なので、まだ買付は入れず、先に金融機関さんを当たっております。融資の目処が

つくのであれば、購入に舵を切ってもいいかな?と。



どんな結末になるかはわかりませんが、そんな感じで現在案件に取り組んでおります。

また進捗があればブログネタにさせていただきます。