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全空ほぼ確定です!見積出てきません!どうする、俺!?

キーワード:不動産投資,富山,退去,融雪装置,除雪,漏水,見積,プロパンガス,切替,入居募集

投稿者:ひろ*

2018年03月15日 07:57

昨日のブログでちょこっと話題にした富山1棟目ですが、漏水などでグチャグチャ

状態で、しかも唯一の入居者様から退去予告を食らうありさまです・・・



2月半ばに行った内覧会で「募集できる部屋がないじゃないか」という酷評と

「僕ちゃんは天才だ~~!!これは新築に相当する!」という好評(!?)を

いただきました富山1棟目。実はあの後、事態はより悪化しておりました^^;



まず、唯一の入居者様から退去予告を貰うという悲劇が訪れます。理由は除雪が辛いと。

え、融雪装置は調整して効果が出るようにうまくいったと思っていたけど、ダメでした?

と憂鬱な気持ちになったのですが、その点を管理会社さんにもう少し突っ込んで聞いて

貰ったところ、路地状識地から前面道路に出る時の歩道の雪かきが辛いとのことでした。

例年以上の大雪で、たまたまそれをやる日が1週間で2~3日発生したので決断した、

ということでしたので、これは運が悪かったと思うしかないです。融雪のせいでは

なかったです。



管理会社さんには、漏水事故の後すぐに人が住めるようになるための見積の提示を

依頼しました。見積には「プロパンガスへの切り替え」「他の漏水箇所がないかの調査」

「現時点で把握している漏水箇所の修繕」「部屋の内装のやり直し」のすべてを含んだ

ものにしてほしい、という依頼をしました。全空の危機、かつ現時点で1部屋も

即入居できる部屋がない、という状況をいち早く脱するためです。



依頼後、管理会社さんから電話で「ガスの切り替えのために今の配管が使えるかの

調査を行わなくてはならない」「その調査の結果、使えなかったら配管の交換が必要」

という話がありました。そこの費用も含めてのガス会社さんとの握りが出来ているものと

思っていたのですが、選定したガス会社さんだとその部分は費用負担はできない前提だと

いうことでした。話が進まないと困るので、配管の検査をする場合の費用を出して

ほしいと依頼し、見積を待つことに。



この時点で、恥ずかしながら相見積を取っていた会社さんにもう一度電話して、

事情を話して貴社ならどこまで見ていただけるかという観点で再検討してほしいと連絡。

管理会社さんと連携を取りながら、再検討をしていただけることになりました。



そして並行して保険代理店さんと漏水事故に関しての保険適用の打ち合わせをしまして、

見積が100万を超える事案になるなら、鑑定人さんを呼んだ方がいいということに。

管理会社さんに超ざっくりでいいので100万超えるかどうか教えてくださいと

依頼したのですが、3日経っても音沙汰なし。電話したら「概算見積がまだ出せなくて」

と仰せです。ああ、意図が伝わっていなかった・・・。もっとざっくりでいいのに。



その場で工事個所のヒアリングと実行内容の想定を聞き出し、100万は超えると判断。

鑑定人さんの派遣を代理店さんに依頼しました。そして1~2日が経過した後、

代理店から返答が来たのですが・・・



「鑑定人が忙しすぎて現場に行けないから、今回は写真での鑑定にさせてほしい、

 と言われてしまいました」



そんなことあるのか・・・。今年の北陸の降雪・凍結は本当にすごいレベルだった模様。

保険代理店さんがそう言うなら仕方ないですね。写真による鑑定に合意しました。

(四の五の言われたら「お前らが来なかったんだろうが!」と言ってやろう・・・ぼそ)



さて、見積依頼をしてから2週間が経過。管理会社さんからは何も音沙汰はありません。

この大事な繁忙期に、見積が全く出てこないというのはどういうこっちゃい。確かに

ややこしい話になっているのはわかるんだけど、もし何か理由があって長期化してるなら

そのことを大家に伝えるべきじゃないのかしら?いろいろ考えて難航して出せてません、

と言う途中経過を知ることが出来るだけでもストレスは減るんですが・・・。



管理会社さんにメールでその旨連絡したところ、客付の担当さんと管理担当の人から

それぞれメールで連絡をいただきました。



管理担当の方からは、できるだけ費用を抑えられるような形での見積を模索しており

圧力検査にかかるコストや、仮に圧力検査で使えるとなった場合も、その後老朽化で

また事故が起こるリスクなどを考慮すると、少ない負担で配管のやり直しができないかと

いう方向で検討すべきだろうと判断した。しかし、それも難しくて難航しているので

もう少し時間が欲しいという内容でした。



色々考えてやってくださっているのはよくわかったのですが、こちらも繁忙期を逃して

全空になるという危機感があります。特別急いでほしいと言っても無理なのはわかるので

せめてこちらからつつかなくてもそういう途中経過は出してほしいです、と伝えました。

(求めすぎでしょうか・・・)



客付担当の方には、現在の募集状況や反響の件数、内見後のお断り理由にどのような

ものがあるかの確認、そしてテコ入れ策として家具家電設置や広告料UPなどの策を

投入することについてどう思うかをヒアリングしました。



その返信は、一番被害が少ない部屋のみ募集中にしており、1週間に1~2件の

問い合わせがあること、家具家電設置は効果が少ないと思うので、引き続き初期費用の

軽減を続けたいということ、お断りの理由はあまり把握できていないことが返信にて

明記されておりました。



えーと、つまりこれは、とりあえず現状維持で募集させてくださいと言っている?

現状で週に1~2件しか問い合わせがないのに?

何か違うことを行って、反響の増減を分析しないと先に進まなくないかい?



何か違うことを打ち出して、差を分析した方がいいと思うので、広告料や家具家電設置に

効果がないというなら、家賃を下げることも考えると伝えましたが、家賃を下げると

客層が悪くなり不安だと言います。いやだから、今の条件で決まらないんだから

色々変えようと言ってるのに、客付の現場がそれをあまり薦めないってのは一体・・・。



「家賃は相場より安い」にも関わらず「内見はあるが成約しない」ということであれば、

家賃に見合わない欠点があることになります。欠点を是正するか、家賃を下げるか、

分析と対策が必要ではないか、と繰り返しお伝えして、ようやく「じゃあ家賃を少し

下げて反響を見ます」ということになりました。



富山の業者さんはのんびりしているから、東京のペースで考えると反応が遅くて

イライラするよと以前言われたことがありましたが、その洗礼を今まさに受けてます。

4月になったら、そうそうに顔を合わせてご飯食べながらミーティングしたいな、これ。

メールと電話だけではなく、時間を共有して少しずつ望んでいる動き方を理解して

いただくようにしないと、今後も同じような話が続いてしまいそうです。



本当にポールさんに折半で管理依頼しちゃおうかしら・・・

パトラッシュ、もう疲れたよ・・・。



そんな富山1棟目ですが、ようやく見積が上がってきました。そしてその内容は・・・



時間がなくなってしまったので、明日に続く。