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借地契約のまき直しを進める。

キーワード:地主,管理会社,金融機関,融資,まき直し,借地契約,借地,東京,不動産投資

投稿者:ひろ*

2018年02月24日 06:04

東京8棟目の借地契約のまき直しをすることになりました。

金融機関さんとの約束がありまして、そういった運びとなりました。



現在リノベーション工事中の東京8棟目。完成したらペット多頭飼いOKのアパートと

いう形で売り込んでいこうと思っています。シェアハウスではないけど、入居者様同士で

顔が見える物件にしていきたい、地域の方も巻き込んで面白いことをしたい、という

思いを込めた物件にしたいと思っています。ペットや地域との共生を目指すコンセプト型

賃貸住宅ですね。



こちらの物件、地域密着型の信金さんから借入をして購入しております。

融資の際に、条件とまでは言われませんでしたが、融資期間を20年とするには

借地契約のまき直しが必要だ、という指摘を受けました。ごもっともな話です。

前に東京1棟目の借換をした際も、融資期間より借地契約期間は長くなくては

ならない、という話がありました。



蛇足になりますが、私は今までそんなに借地に対しての嫌悪感はなかったんですが

一般的には難しいものなんだなというのを最近思っています。自分以外の第三者の

意向に左右されるというのは、金融機関さんにとっても自分にとっても、不確定要素が

増えてしまうのだな、と。



借地の場合、借地期間が満了したら借地契約を巻き直さないといけません。

その際にはまとまったお金が必要になります。



借地の場合、売却する時にも名義変更料のような費用が必要になります。

キャピタルゲインは取りづらい環境であると言えます。



借地の場合、増改築を行う際に増改築承諾料が必要となります。これもまた、

まとまったお金が出ていくことになります。



借地の場合、借入をするには地主さんの承諾が必要になります。地主さんによっては

承諾の押印をしてくれないこともあります。ずっと売れ残っている借地なんかは、

そういうパターンが多いかもしれません。



不確定要素が多く金融機関さんが嫌がるがゆえに、安く買える。

それが借地と言うものだと思います。安いということは安いなりの理由があるわけです。



さて、話がそれましたが、そんなわけで金融機関さんの求めに応じ、借地契約の

まき直しを行わなくてはなりません。4月1日から契約を巻き直すことにします。

借地契約のまき直しに関して、借地を管理されている管理会社さんに連絡を取り

地主さんとの日程調整を依頼しました。



しばらくしてから、地主さんとの契約はこの日でどうですかと返信あり。

こちらでいくつか指定しておいた日にちの中の1日だったので、問題ないです。

そして契約書の草案が送られてきましたので、これも軽く目を通すと・・・

あぁ、日付が4月1日からになっていない^^;



これ、一度金融機関さんにも見て貰わないといけないなあ。

せっかくまき直ししたのに、これじゃダメとか言われてしまったら悲惨です。

関係するところにはチェックして貰おう、うん。そうしよう。



とりあえず、私が見てダメじゃんと思うところは先にチェックを入れた上で、

金融機関さんと管理会社さんに送付し、修正とチェックを依頼しようと思います。



アパート棟のリノベが完了するのが3月中盤。繁忙期に間に合わせるにはギリギリ。

でもコンセプト型アパートなので、そこはもう割り切って、不動産業者さん以外の

販路も開拓しながら、募集をしたいと思います。まずはペットショップや動物病院に

置いてもらうチラシ作りから!