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玉砕!漏水!ボロ物件内覧会in富山。

キーワード:ボロアパート,融雪装置,プロパンガス,凍結,漏水,内覧会,富山,不動産投資

投稿者:ひろ*

2018年02月20日 10:04

昨日に続いて、富山出張のネタです。地元の人でもないし、購入当初と変わったのは

融雪装置を設置しただけなのに、図々しく富山1棟目の内覧会を開催してきました。



私が内覧会を開く理由は、自分が持っている情報のシェアの意味で行うケースも

当然あるのですが、それとは別にこの物件をどう進めていくべきかということを

考えるにあたり、助言をしていただきたいという気持ちのケースもあります。

今回の内覧会は割と後者の意味合いが強かったです。



東京7棟目とか東京8棟目とかのように、手間のかかる物件が出てきていたことや

札幌物件の安定稼働を狙っての動きを優先したことなどもあり、富山1棟目に関しては

ちょっと後回しにしてしまっておりました。プロパンへの切り替えも筋道を立てたものの

水圧の検査ができておらず、それをやろうにも給水バルブの故障があって、それを

直さないとできないとか、外壁もどこをどうやろうか思案しているうちに何も始められず

冬を迎えてしまったとか・・・。



そして、水栓のゴムがダメになっているとか、老衰の疑惑ありとか、ぽつぽつと

トラブルが発生していたのですが、それらは入居が決まったらまとめてやろう、と

横に置いてしまい、まず入居を決めるために必要な融雪装置について対応を進めることを

優先したというところがありました。



なまじ、お部屋がそれなりに綺麗で募集できる状態にリフォームされていたこともあり

とりあえず募集だけしとこうかという判断になってしまった部分はあると思います。

表面的には何とかなる状況だし、高利回りだからあと1部屋も埋まれば某政府系

金融機関さんからの借入の返済も賄えるでしょう、と。



でもなかなか入居も決まらず、年末年始で2回ほど営業には行って認知度の向上を

図ったところ、そもそも認知度が非常に低かったことに気が付く、という体たらく。

もうちょっと早くやっていればよかったです。



正直、いろいろなことを先送りにしている富山1棟目。ツッコミどころ満載の状況に

熟練の見学者の皆様は何を思うか?という感じで当日を迎えました。



・・・っと、当日を迎える何日か前に悲報が届いたんだった。

今年の寒さは記録的なもの。北陸でも水道管の凍結事故が相次いでおります。

富山1棟目はその連絡がないからよかったと思っていたのですが、残念ながらとうとう

凍結事故の連絡を管理会社さんから受けてしまいました。



故障したのは電気温水器の配管のようです。内覧に連れてきてくださった業者さんから

「水が漏れてるよ」と管理会社さんに一報が入ったとか。現場を管理会社さんが

確認したところ、2階の電気温水器の配管が破損し、1階の部屋が4部屋中3部屋

水浸しになったそうです。あちゃー。



まあもうこの際だ、漏水の現場をちゃんと見てこよう。期せずしてそういう意味があって

この時期に自分は内覧会を設定しようと思ったに違いない。何かの思し召しだ。

そんな気持ちで、参加者の皆様にも「漏水見学会です」と告知しました^^;



もうね、某有名ブロガーさんなんて住所を送った瞬間に「すごいところ買いましたね!」

「富山の『赤鬼荘』みたいな物件だと思います」ですよ(笑)

まあ実際埋まってないから何も言えません!(苦笑)



今回の内覧会、有名ブロガーさんをいっぱい誘っちゃったけど、こんな状態で果たして

これだけの面々を誘ってしまって良かったのだろうか・・・

誘った人その1その2その3その4

(うち1名は「子供とアピタでガチャガチャするからキャンセルで!」と爽やかに離脱)

わざわざ遠征で来てくださっている人もいます。こんな無計画でいいのだろうか。



一松どころかかなりの不安を抱えつつ、でもまあ玉砕しているところに助言を貰えれば

私的には成功だと図々しく考えることにして、内覧会スタートです。



まず、漏水の状況です。

管理会社さんが拭き掃除はしてくれていたので、部屋には入れる状況でしたが、

3部屋で漏水が発生しているのは確認できました。うち1部屋はリフォーム中でしたので

壁紙とかはがしたりしてる最中の悲劇ということで、なんかより大変なことになってる

雰囲気に見えてしまいました。

不動産投資.ME

ベランダにある電気温水器なので、ベランダ側のCFがぶよぶよしているのは

そうだよねという感じです。

不動産投資.ME

ベランダ側の天井の壁紙も一部がぶよっとしています。貼りなおさないとだなあ。

不動産投資.ME

部屋に悲しげに置かれるバケツ・・・。

不動産投資.ME

キッチンはジプトンの天井だったのですが、思いきり水浸しになっています。

ベランダからかなり距離がある場所なので、ここまで天井を伝って水が回ったのか、

それとも実は別のところも凍結して漏水しているのか・・・うーん。


実際問題として、1階の3部屋が全部やられたのは間違いありません。

そして1階には売主さんが直さず放置していた漏水による大穴のある部屋があります。

不動産投資.ME

↑ギアガの大穴↑



つまり、この段階で1階は入れる部屋がないということになります。

そして2階は電気温水器が壊れているし、そもそもプロパンガスに切り替えるのを

途中でさぼっているので・・・一部屋も入居できる部屋がないじゃないということに。



・・・やばいなこれ(今更)



ではここで内覧会の中でいただいた声をご覧ください。



某凄腕不動産投資家Iさん(バンコク在住)

「唯一人が住んでいる部屋から漏水している可能性があるから、その人と交渉して

 別の部屋に移ってもらって、全部確認した方がいいですよ」



専門家系投資家Pさん

「これはプロパンガスに切り替えるの、業者目線で言えば大変だと思うなー」

「雪があってプロパンのボンベをどこに置くとかチェックできない」

「サボってないで早く切り替えを進めてください!」



某有名投資家兼宅建業者Yさん

「部屋が完成していないのに営業に駆り出された管理会社さんがかわいそう」

「決まらない物件と認知されちゃうとマイナスになる」

「僕なら案内したくないなぁ」



某クレイジーマインド投資家Pさん

「ボロって言うからすごいの期待してきたのに、全然新しいじゃないですかーwww」

「これ新築っすよ新築www」

「これ埋まらないのは怠慢ですよ(キリッ)」

「なんなら僕チンが買い取りますwww」



某ペンキ屋Pちゃん

「外壁は水を吸っちゃってますけど、上から増し張りすれば直ると思います」

「お金かけないなら、ダメな部分だけレンガ調とかのアクセントになる外壁を

 うまく張れば、デザインっぽく見えるかも」



某税理士資格を持ってる大家のPさん

「ポールさんに転貸して家賃折半で満室でいいんじゃないっすか?決まり決まり~」



皆様、様々なご意見をありがとうございました(!?)



漏水事故がなければ入れる部屋があったんだけど、というのは言い訳にしかなりません。

確かに今の状況では「部屋が仕上がっていない」となります。ここは要改善です。



あとは、お金をかけるのかかけないのか。かけるなら外壁はきちんとやるべきだし、

かけないなら部屋も含めて全体的にお金はかけない。その方針を貫くべきと思いました。

立地を考えるとそこまでお金をかける必要もないような気はするのですが、悩ましい。

でも基本的には良いものを作りたい気持ちは大きいので、ある程度きちんとやりたい

気持ちはあります。まあ雪が溶けるまでもう少し時間があるので、悩んでおきましょう。



一番気になったのは既存入居者様がお住まいの部屋も危ないのではないかという危惧。

あまり細かくは聞けなかったのですが、水は建物にとって大敵なので、放置は問題です。

可能であれば、既存入居者様に別の部屋に移動して貰ってでも床を開けた方がいい、

という意見はごもっともなのですが・・・



でも既存入居者様って、テナントリテンションのためにウォシュレットつけますって

部材買って提供したのに、仕事が忙しいから4月以降でとか言ってしまうくらい

面倒くさがりな方なんです。こちらが提案したの、確か年末だったと思うんですよ。

それでもそんな勢いなので・・・。移動してくださいなんて通用しないような。

まあでも当たって砕けてもそれは取り組まないといけないかな。



内覧会自体は「寒い!寒すぎる!」「もう切り上げて帰ろう」という声もあり

20分くらいで終わったと思います。まあ見てもそんなに価値ないよね(笑)

唯一、融雪装置に関しては興味を持って見てくださる方がおりました。

この間設置したばかりだからね~。お金かかったけど。



「このセンサーが雪を感知して水を出してくれるんですよ」なんて説明してたら

ちょうど雪が降りだしました。そしてそれを感知してホースから水が噴射されました!



って、なんか水圧でかいよ!50センチくらいホースから出てないかこれ?

かなりの勢いで「出すぎ!出すぎ!」とここでもダメ出し食らいました(笑)

しかもその水が某大家さんのパンツに!ギャース!ごめんなさい!



わざわざ見学に来ていただいた皆様に、なかなかにお見苦しいものをお見せしてしまい

まことに申し訳ありませんでした・・・。そしていろいろなダメ出しをいただき、

ありがとうございました!お礼申し上げます。



さて、この反省を踏まえて、私は管理会社さんとアクションを起こすことにしました。

その方向性などについては、後日また改めてブログで報告させていただきます。