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千葉1棟目テラスハウス、購入の決済完了。

キーワード:千葉,不動産投資,テラスハウス,決済,義母,振込,CCR,自己資金,自己資本利回り

投稿者:ひろ*

2018年02月17日 08:53

2月15日は大きなイベントが二つ重なりました。昨日書いた卒スルに相当する売却

あっという間に話が進んでいった千葉1棟目の購入の決済です。



朝からそわそわと落ち着きませんでしたが、そんなこと言ってられないくらいに

サラリーマンの仕事がドカドカと押し寄せてくるため、目の前の仕事に忙殺されつつ

たまにスマホをチェックしなくてはならないのはなかなかキツイものがあります。

つい携帯を見るのを忘れてしまう・・・



最初に電話が一本ありましたが、決済とは別の話でした。本来会社の仕事中に私用の

電話はNGと私は思っていますが、今日はどうしてもゴメンナサイ・・・。

ただ、仕事中に電話に出づらいから、できるだけ連絡はメール等にしてねということは

関係各所にお願いしてあったので、実際のところ電話が来たのはこの関係ない1本だけ

という非常に助かる結果になりました。皆様、空気を読んでくれてありがとう。



この日の千葉1棟目に関しての当方の手続きは、義母が千葉1棟目の残金を振り込むこと

だけでした。やることが少ないので気楽です。振込の内容も事前に義母に伝えました。

残代金の振込、司法書士の先生への振込、仲介手数料の振込の3本です。



今回の取引は新中間省略ですので、当方から早めに振り込まないと、当日中に真の売主の

方まで着金しない可能性がありました。そうならないよう、義母には早めに振り込んでと

依頼しておりますが、11時を過ぎても義母から連絡がありません。仲介業者さんから

「状況如何ですか?」とメッセンジャーで送られてきましたので、義母に状況確認の

LINEを送り、反応を待ちました。



しばらくしてから義母より返信あり。全部対応済みだということです。オッケー!

すぐに仲介業者さんにメッセンジャーで連絡を取り、対応完了した旨を伝えました。

ややあってから「着金が確認できた」という連絡を受け、その後真の売主さんに

振込をしたこと、真の売主さんから無事に着金の確認が取れたことも立て続けに

連絡が来ました。これで司法書士さんが動き出し、無事に取引成立となりました。



今回の千葉1棟目、5年後も売却価格は恐らく変わらないでしょう。家賃は周辺の

相場に比べて比較的安く、テラスハウスとはいえ戸建感覚で使えます。庭もあり、

駅から遠いというデメリットはある程度緩和できるものと考えます。築年数もかなり

古いので、今より家賃が経年で落ちることも考えにくいでしょう。

家賃が落ちないということは、売却価格も落ちないということを意味しています。



融資は10年でフルローンを引きました。利回りが高いので10年融資でも返済比率は

それなりの低さになります。さすがに50%を切るのは難しかったですが、60%弱で

推移することになります。元金均等なので初回は返済が高いものの、だんだん金額が

減っていくし、そもそも10年融資だと元本の減りが早いので、残債より安くしか

売れないというリスクは軽減されます。



さらに、今年のテーマである自己資本をいかに効率よくキャッシュフローに変えるか?

というテーマに対しても、悪くないと思っています。フルローンでしたので、手出しは

諸経費のみ。2年かからず自己資金は回収できるので、自己資本の回収率(横文字だと

CCR・・・キャッシュオンキャッシュリターン)は50%を超えます。2年で回収、

その後はCFを得ながら元本返済で売却時に得られるキャッシュが貯まると考えれば

不動産投資と言うジャンルとしては決して悪くないと思います。

(金融商品や事業投資など含めたら微妙でしょうけど)



戸建なので絶対的な投資額が小さいという点はありますが、ホームラン狙いよりも

こういうポテンヒットを積み重ねていく方が私としては性に合っているように感じます。

器の小さい男なので(笑)



ともあれ、千葉1棟目の運営がこれで始まりました。

テナントリテンションを忘れないようにして、入居者様の顧客満足度を向上させるべく

頑張りたいと思います。