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着実に改善しているものの、入居に結び付かないジレンマ。

キーワード:内見,見込客,ヒアリング,融雪装置,管理会社,仲介業者,客付,富山,不動産投資

投稿者:ひろ*

2018年02月09日 07:51

富山1棟目、一応前よりはだいぶ良い感じになっているようなのですが・・・

相変わらずまだ快音は聞こえてきません。

2回の営業活動を経て、認知度は確かに上がっていることを確認した富山1棟目。

あとは決まるのを待つばかりと思っていましたが、1月は残念ながら成約0件。

2月に入ってもまだ成約したよという嬉しい声は聞こえず、入居は1件のみという

残念な状況が続いております。



本当は現地に駆けつけて更なる営業したいところなのですが、繁忙期の週末なんぞに

まともに話を聞いてくれるとも思えないので、とりあえず様子を見ている次第です。

ほんとはそれでも行きたいと思うのですが、管理会社さんにお付き合いをいただく必要が

あるため(雪道を運転するのは怖いので車を出して貰いたいのです)、そちらの状況も

慮る必要がありまして・・・。


では、せめて現状どうなっているのかだけでも確認しなくては、というところで

お電話で状況の確認をさせていただきました。


管理部門と仲介部門の両方に連絡したところ、仲介部門でいつも営業に同行してくれる

営業マンの方が自社での客付における反響状況を教えてくださいました。


メールベースながら、問い合わせ自体は増えているようです。具体的に検討されている

お客様も何組かいるということでした。ただ、まだ内見に至っていないという話です。

本当は内見の予定もあったということでしたが、昨今の大変な大雪で内見は延期になって

しまったということでした。


そうか、今年は記録的な大雪があって、多少客足が鈍くなっているのかもしれない。

だからと言って、8部屋中1部屋しか稼働していない今の状況のままでいいわけじゃ

ないんですけどね。


他社さんからの問い合わせや内見の履歴を見ると、営業した中で有力と考えていた

県内で客付能力に定評のある仲介業者さんからも問い合わせが入っている状況という

ことでした。管理会社さんだけだと客付能力にやや疑問があったので(物件のある地域に

店舗を持っていないという点がネックと考えていました)、他社さんの協力を得られて

いることがきちんとわかっただけでもOKかと思います。


こちらとしては、もしモデルルーム化とか広告料UPとか、客付に効果があるものが

あるならやりますので、提案してくださいと申し出るにとどめました。管理担当と

話をして、必要があれば提案するということで話はいったん終了。


なかなか客付がうまくいかず焦ります。ただ、借入を返済するという観点で言えば

あと1部屋埋まっていればとりあえず借金とトントンにはなります。せっかくの

高利回りが絵に描いた餅なのは残念なので、ちゃんと埋めたいところですが・・・

まずはもう少し推移を見守ってみます。


ポールさんがナンパしまくって人口900人の陸の孤島アパートを満室にしようと

している時に、こっちはそれよりだいぶ前から持っている物件が一部屋も埋まらない。

努力不足だと思いますが、雪道の運転リスクを考えると、今できることはどうしても

限られてしまいます。とりあえず見守ること・・・ですね。

雪が溶けたら、近隣のアパートにポスティングでもしてこようかな?


また、プロパンガスに切り替えるために必要な工事として、給水バルブの修繕が

必要になります。入居申込があった時に対応すればいいやと思っていましたが、

この大雪で手配が遅れるのではないかという不安も。ですので、まとめて発注して

作業を進めようと考えました。


その旨管理会社さんに伝えたところ、懸念していた通り水道業者さんが水道管凍結への

対応でパンパンになっているそうです。なので、緊急性がない工事は3月でお願いしたい

という話になってしまいました。まあそうね、仕方ないです。工事しなくても入居できる

部屋はありますし。ただ、プロパンガスへの変更がなされていない状態での入居になる?


私が購入した後設置した融雪装置は、当初あまりうまく動いておりませんでしたが、

その後管理会社さんにて調整した結果、なんとかきちんと使える状態になりました。

今回の大雪にどこまで対応できているのだろうかという不安は残りますが、いったんは

無事に動くようになったということでOKにしたいと思います。客付にも良い影響を

与えることと思います。



入居付けがどうしても弱いようなら、アパートの外壁を塗装してイメージを一新するのも

一つの手かなと思っています。イメージを変えて内見者の印象をよくする効果と、

単純に傷んだ建物の補修をして寿命を延ばす効果、そして各仲介業者さんに対して

今度のオーナーはアパートに手をかけているなあという印象を与えることの効果が

期待できます。でもやるとしても雪が溶けてからだな・・・。


なんとか繁忙期で稼働率50%くらいまでは持っていきたいところです。

管理会社さんが抱えている確度の高いお客様に期待したいと思います。