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自己資金を最大限有効に活用することを意識する。

キーワード:不動産投資,札幌,自己資金,利回り,繰上返済,物件購入,有効活用,リスク

投稿者:ひろ*

2018年02月04日 11:04

札幌で新築RC利回り8.5%のお話が出てきましたが、駅から遠いので見送りました。

去年の自分だったら買ってたかも・・・。



今年のテーマは無理なくキャッシュフローを積み上げることなので、その投下した

自己資金を繰上返済に使った場合に、どちらがCFの増強に有利かを見極めながら

物件購入をするスタンスに変えていこうとしています。先日購入の決断をした

千葉のテラスハウスは、フルローンで融資を引くことができたので、それを確認してから

正式に買付を出しました。融資が出ずに自己資金となった場合に、他の短期の借入を

繰上返済した方がCF改善には有利に働くと判断したためです。



そんな基準でやっているので、新規の案件が来た時も自己資金の投下がどの程度になり、

その投下した資金に見合うだけのCFが得られるのか、という点は注目しながら

購入対象とするかどうかを判断することになります。



先日、懇意にしている業者さんからご提案を受けた札幌の新築RCなんかも、数字の

条件は良かったのですが、自己資金をどれだけ入れることになるかというところが

わからなかったため、すぐに買付を入れることはせず、保留にしております。

(それ以外に、駅から遠いという点を考慮して保留している部分もありますが)



5年くらい前の札幌の新築は、部屋の広さが35平米~40平米くらいの4層EVなし

1LDKのRCというのが主流でした。利回りは9%~10%くらいです。

部屋が広めなので不動産取得税もかからず、当初5年は固定資産税も減免されるので

投資対象としては決して悪いものではなかったと思います。5年後に10%で売却して

出口を取る、という作戦でそこそこ利益を残せる形になっていました。



私の買った札幌4棟目もそんな感じでした。融資が25年しか出なかったので、

キャッシュフローはさほど出なかったんですけど、4年で売却した結果、かなりの

利益を残してくれました。ただ、それも私の実力云々ではなく、現在の相場の高騰も

あって、購入時よりもかなり低い利回りで売却することが出来た、というだけです。

市況の流れがたまたまラッキーな方向に吹いていたということにすぎません。



翻って、現在の札幌の新築のトレンドです。

土地の価格も建築費も高騰しており、新築RCの利回りは7%台が主流になりました。

部屋の広さも30平米前半が多く、普通に不動産取得税がかかってしまう水準です。

お付き合いしている業者さんに話を聞いても、だいたいそんな数字が多いですね。



銀行融資が閉じてきているので、徐々に価格は下がると思いますが・・・

それでもたぶん昔のような9%や10%で仕込める時代はなかなか来ないか?

などと想像しています。



そんな中、先日久しぶりに新築で8%を超えて、不動産取得税もかからない広さの

案件をご提案いただきました。ただ、駅からとにかく遠い。10分以上かかります。

札幌の徒歩10分は東京の感覚だと徒歩15分~20分。なぜなら冬は雪が降るので

吹雪になったり積雪で悪路になったりします。そんな中を10分歩くのは大変。

P有のファミリー物件とかならありかもしれませんが、単身はきついです。



去年までの私でしたら、それでも5年後に8%で売却できればいいかなあとか、

札幌の事情を知らない人なら買ってくれるかもしれないなあとか、そんな甘い目測で

購入していたかもしれません。買うのって楽しいですから。



でも、昨年はそうやって節操なしに買い進めた結果、せっかく売却で得た自己資金が

全部別な物件に化けてしまったわけです。別に無駄遣いしたわけじゃないんですが、

そこはもう少し考えて手元資金を残すなり、より効率よくお金を使うよう動けばよかった

と思っているところです。



仮に、1億の物件を購入しようとしたとしましょう。自己資金1割+諸経費で7%なら

1700万の自己資金が必要になります。



利回り8%とすると、家賃収入は800万です。月収は66万としましょう。

金利1.5%、期間30年、9000万の借入として、返済は月31万です。

年間にすると372万。返済比率は50%を切っているので、一見悪くなさそうです。



固定資産税を家賃1ヶ月分くらいとすると66万、管理費は5%で40万、

稼働率90%とすると80万を差し引きすると186万が経費。他、修繕なども

あるでしょうから、仮にそれらを合計して経費が200万とします。



800万-200万-372万=228万が1億の物件を購入した時の税引き前CF。

(税引き後だとまた変わりますが、とりあえずそれはここでは考慮しません)

1700万の自己資金に対して、月19万を稼いでくれることになります。

自己資金に対する利回りは13.4%。8年かけて自己資金を回収します。



裏を返すと、これより効率がいい自己資金の回し方があるとするならば、無理に不動産を

購入しなくてもいいんじゃないの?ということになります。



例えば、私の場合は修繕のための短期の借入がいろいろとあります。

500万くらいの借入残で、月7万~8万の返済をしている借入を、この物件に投入する

自己資金で完済してしまったとしましょう。物件を購入するよりも自己資金に対する

利回りは高くなるのではないでしょうか。500万で7万の返済をなくせるとすれば、

1500万あれば21万の返済をなくせます。この時点で、空室やリフォームなど

不確実性が高い不動産を購入するよりも、より堅実に確実に運用できることになります。



これが不動産が底値だったら、不動産を買うことによる将来の値上がりなどの

良い方向のリスクもあることでしょう。ただ、今の市況は恐らく今後下がるだろうと

思う人が多いわけですから、悪い方向にリスクが顕在化する可能性が高いと思います。

それだったら、不動産購入と比較してリスクの低い繰上返済を悪くないのでは?



これは私が置かれている状況がそうさせるだけなのかもしれません。そんなに短期の

借入をいっぱいしている人は世の中多くないでしょうから^^;

ただ、私はサラリーマンの立場があるから、別に不動産は楽しく購入してそこそこ

儲かればいい、みたいな甘い気持ちでやってたところがあります。なので、困ったら

とりあえず借りておこう、そこまでCF出なくても会社を辞める頃には年金替わりに

なっているだろう、みたいな意識がありました。



今年はそれを止めて、自分が考えうる中で、何にお金を投下することが良いのかを

もう少しちゃんと考えてやっていきたいと思っています。だから8%超のRCも

自己資金1割と言われるだろうから見送ろうと思っています。



・・・フルローンやオーバーローンで買えるなら買いますよ!買うの好きだから(笑)

そこはもう趣味みたいなものということで・・・。



というわけで、今年はもう少し自分を律し、自己資金を最大限有効に使うということを

強く意識しながら購入や繰上返済を進めていきたいと思います。



はいそこ、いつまで続くやら、どうせすぐ買うよ、ってニヤニヤしてるでしょ!

でも、そこは今までの行動からしたらそう思われるのは仕方ないです(笑)

行動の蓄積が人のイメージを作るから、そこは甘んじて受け入れます!