収益物件検索キーワード:駅近RC造投資用物件高利回り満室稼働中SRC造戸建賃貸RC造最上階人気エリア学生需要有注目の物件10%超住環境充実2路線2駅

2月頭での稼働率の集計を行いました。

キーワード:不動産投資,稼働率,東京,札幌,仙台,富山,入居申込,退去予告,管理会社

投稿者:ひろ*

2018年02月02日 07:01

昨日の時点での各物件の稼働率の集計をしてみました。


【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%

この物件、繁忙期に差し掛かると急に客足が途絶えるんです。例年の傾向です。

年末までに決まらないと、次はだいたい4月以降になります。たぶんこの価格帯の

家を探している地元の人は雪が降ってる季節に家探しをせず、雪が溶けて値段が

こなれてきた頃合いを狙って家探しをするから、そういう流れになるのかな?と。


売却が決まったからと言って、募集の手を抜くつもりは全くないのですが・・・

このままでいくと引渡までこの稼働率のままで終わりそうな気がします。

ちなみに引渡日は2月半ばに決まりました。


【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告1件あり)

年末の怪しい入居申込に関しても、保証会社がOKを出したので入居いただきました。

これで無事に満室返り咲きとなったのですが、今度はメゾネットタイプの部屋で

退去予告
が発生。不動産賃貸業の宿命です。いやなら売るしかないです。


退去日は2月中盤頃。メゾネットタイプの募集は初めてです。家賃はどのくらいに

設定したらいいものか。管理会社さんのおすすめする家賃より2000円ほど高くして

募集を開始してみましたが、果たしてどうなることか。うまく見つかればいいのですが。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%

相変わらずの無風状態です。この物件、今度札幌3棟目を売却してくれる業者さんから

購入した物件です。札幌1棟目も売ってくれましたので、かなりお世話になっています。


札幌6棟目の管理はその会社さんにお願いしています。管理会社の担当さんが

退職に伴い交代になったんですけど、その新しい担当さんとはまだ挨拶のメールを

交わしただけで、打ち合わせも電話もしていない状態です。何もないということの

裏返しだからいいんだろうけど、それはそれでいいのだろうかという疑問が・・・。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%

ここも満室になってから動きは特になし。平和なものです。

除雪のシーズンなので、駐車場の雪のたまり具合を確認しておかなくては。

余った敷地になにか建てられないか考えてみようと思ってます。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%

相変わらず何もありません。静かなものです。

家の近くなので、できるだけ散歩して状況を見るようにしていますが、築も浅いので

せいぜい落ち葉が気になるかなというくらいです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%

東京の物件は総じておとなしいです。大きな動きはないし、動きがあってもそれなりに

すぐにサクッと次が決まる傾向にあります。

東京2棟目は借り換えでキャッシュフローが改善しました。収益性上がってます!

よきことかな。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%

1LDKなのに3人で入居。お子様の学区のためということなので、しばらくは

退去はないだろうと思いたい。そんな入居がありましたので、1階は安定でしょう。

2階も退去のそぶりは今のところありません。むしろ退去したら家賃を上げられるので

それはそれでOK。こちらの物件も特に問題はなさそうです。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%

一気に3部屋が更新を迎える東京4棟目。まあ全空から同じタイミングで募集を

開始したということもありますので、それは仕方ないことでしょう。

管理会社さんの見立てでは、1部屋は更新してくれそうということでしたが、

残り2部屋はまだどう転ぶかわかりません。できれば事前に当たりをつけておきたい、

ということは前に伝えたのですが、果たして結果はどうなるか・・・。



退去があるなら2月中にできるだけお願いしたいところです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%

自宅至近の戸建なので、ちょいちょい前を通りがかりますが、何もありません。

外国人のご家族がお住まいで、たまに3人で仲良く歩いていく姿を見かけます。

末永くよろしくお願いします。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%

強気家賃で全室満室になりました。もっといけるかな?(欲張り)

最後の一部屋は友人の社長に借りてもらうことになりました。家賃も若干ながら

想定より上がった形でスタートです。ターミナル駅徒歩圏の好立地なので、今後も

募集には苦戦せずに安定することでしょう。じっくり保有して、周りの売却による

再建築可能化を目指したいところです。



【東京7棟目】

稼働状況 0/2 0%

土地として売却することになっていますので、募集をしていません。



【東京8棟目】

稼働状況 0/7 0%

リノベーション工事中につき、募集をしていません。

ペット共生型コミュニティアパートにする予定です。

ご入居にご興味がある方はメールフォームからお問い合わせいただければ、

物件のホームページをご案内いたします。



【仙台1棟目】

稼働状況 6/7 85.7%(入居申込1件)

わずか半年未満での退去予告をくらいましたが、募集開始後すぐに専門学校に進学する

学生さんの入居申込
を得ることができました。



退去された方は短期解約の違約金やら2ヶ月前予告やらいろいろついて、結果的に

3月末までの家賃を貰っている形になります。専門学校の方は3月入居になるので

実質的には空室期間ゼロ。それどころか、若干の期間は二重に貰うことになります。

まあ本当は募集した時の広告料の分とかを加味しないといけないのですが・・・



新しい借主さんの方は、保証会社付でなら契約するということにしました。

現在、某審査の緩い保証会社さんで審査をしてもらっているところですが、

なんか結果が出るのが遅くてどうしたかな~とやきもきしています。

結果が出るまでは募集は継続しております。



繁忙期を逃すと時間がかかるけど、繁忙期中なら割とさくっといけるということが

今回わかったのは収穫でした!



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



この2ヶ月、知名度向上のための仲介店回りとか、ポータルサイトの記述内容の

変更
とか、そういう形でテコ入れを図りました。テコ入れの結果、仲介店さんや

管理会社さんへの直接の問い合わせなどが増えていることは確認できました。

現場の仲介業者さんも「この間紹介した」みたいな声が聞こえてきておりますので

知名度は上向いていると思います。


ただ、まだ結果には結びついてないというところが悩ましいところです。

正直、1部屋くらいは決まるかなと思っていましたが・・・^^;

敷礼ゼロゼロにしてるし、地域最安値だし、インパクトはあると思うんですけどね。

更に何かテコ入れできるか、管理会社さんと相談してみようと思います。



【合計】

稼働状況 78/96 81.3%

売却予定の東京7棟目、募集不可の東京8棟目を除くと89.7%まで向上します。

更に、仙台1棟目の入居申込をカウントすると79/87となり、90.8%まで

回復する計算になります。



相変わらず富山1棟目の稼働率が足を引っ張っています。

超高利回りで買っているから別にいいと言えばいいんですけど、やっぱり稼働して

くれないと良くないので、テコ入れを頑張りたいと思います。