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融資内諾確保!2018年一発目の購入はテラスハウス。

キーワード:不動産投資,千葉,金融機関,融資,テラスハウス,高利回り,元付,仲介業者

投稿者:ひろ*

2018年01月27日 08:50

以前検討していると書いていた千葉県のテラスハウスですが、某政府系金融機関さんで

融資の内諾を得ることが出来ました。



耐用年数超過、駅からは遠い、テラスハウスなので単独での再建築は厳しい、

駐車場がない、などのあまり芳しくない条件ばかりが揃っている物件ですが、

現在入居されている方は割と長期での入居で、今回も契約更新するという回答を

得られたところだということで、この人がいる限りは問題ないと考えております。

建物の大規模修繕済みですし、当面お金がかかる要素はありません。



昔なら一も二もなく買付を入れた物件ですが、最近は東京23区でボロイのを見つけて

購入してリノベすることが多く、千葉は対象外になっておりました。業者さんから

提案の形で貰っていなければ、たぶんスルーしていたことと思います。



それを今回買付を入れたのは、10年の融資でも十分回る18%という高利回りで

あったこと、それと提案してくださった業者さんが昔からお世話になっている信頼できる

業者さんであり、その方と取引をしたいという気持ちがあったことの2点に尽きます。



ただ、融資が固まるまで正式な買付は入れませんでした。今年の年初目標である

キャッシュフローの上積み40万を目指すという目標から考えると、この戸建に現金を

投入して得られるキャッシュフローと、既存の借入を繰上返済して削減できる

キャッシュアウトと、どちらが資金を使う効率がいいかを考えなくてはなりません。



今回は、現金で購入して得られるキャッシュフローより、短期で借りている借入の

繰上返済をする方が、トータルでキャッシュフローを増やせると判断しています。

その観点から、この物件は融資を引いて購入すべしと決めておりました。ですので、

融資が決まるまでは買付を入れない、もしそれまでに売れてしまっていたらご縁が

なかったのだろうと判断する、という方針で臨んでいました。



融資に関しては、耐用年数超過の木造なので、民間であれば近所の信用組合さんや

信用金庫さんで、千葉までエリアに入っているところ、あとは某政府系金融機関さんが

ターゲットになったであろうと考えられます。本当はエリア的に東京法人もしくは

個人で保有するのが良かったのですが、仙台法人で某政府系金融機関さんに別件を

持ち込んだのがポシャっていたこともあり、そちらの穴埋めとして出した方がいいかと

考え、エリア戦略のポリシーをまげて仙台法人で融資の打診をしました。



去年までの担当者の方が結構渋い感じだったので、なかなか借りられずにいたのです。

担当の方が変わり、ちょっと借りやすそうな雰囲気が見えたので、今がチャンスと考え

そちらに打診をした、というところもありました。結局玉砕だったものの、札幌の

小さな高利回りアパートと抱き合わせ審査もOKしてくださったあたりに、現担当者様の

積極的な姿勢が垣間見えます。



今週中に結果は出るだろうという話だったのですが、木曜日まで連絡はなし。

というか私もサラリーマンの仕事でテンパっていたし、ブログにはまだ書けないけど

保有不動産に関してちょっとした問題も起こっていて、正直その審査結果にまで

気をやる余裕がなかった、というのが正直なところです。

昨日、義母から「融資できますって連絡が来たわよ」とメッセージを貰ってはじめて

その審査が進んでいることを思い出した感じです(汗)



期間は10年、金額は物件購入価格と同じだけのフルローンとなります。

まあ金額が小さいので、フルローンと言ってもたかが知れていますが。

無担保でちゃんと考えていてくれるだろうか・・・。まあ金額小さいから大丈夫か。

金利等はまだわかりませんが、先日富山1棟目でも借りているので、それと同じで

1%台で実行されるだろうと思われます。



連絡を受けて、早速元付業者さんに連絡を取りました。業者さんも喜んでくださり、

早速契約に向けて手続きを取りましょう、という話になりました。売れてなくて

良かったです。



ざっくりとですが、今回の購入で2万くらいはキャッシュフローが増えることに

なるでしょう。たいした額ではありませんが、元金均等の10年融資であれば、

売却の際に売却益を取ることができると考えられます。5年保有して同じ金額で

売却できれば、元本返済分である購入金額の半分が手元に戻ってくる計算になります。

売らないなら売らないで、共同担保として差し出すことも可能ですので、少額とはいえ

決して悪くはないでしょう。



決済まで何が起こるかはわかりませんが、まずは幸先のいいスタートを切ることが

できたのではないかと思います。