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募集や管理について管理会社さんと打ち合わせ。

キーワード:不動産投資,東京,ペット,多頭飼い,管理会社,面談,管理費,鳴き声,騒音,ルール,シェアハウス

投稿者:ひろ*

2018年01月26日 08:14

昨日は会社の仕事が終わった後、管理会社さんで打ち合わせをしてきました。

テーマは東京8棟目の募集や管理についてです。



東京8棟目は割と本格的にペット対応を目指しています。犬や猫の飼育OKは勿論のこと

多頭飼いOK、大型犬応相談、ペット種類応相談という感じで考えております。

これらを達成するためには、いろいろときめ細かな管理が必要になると思います。

その辺を共有するために今回打ち合わせを持った次第です。



ここまで、犬を実際に飼っている方、ドッグトレーナーの資格を持っている方、

トリマーの資格を持っている方など、身の回りにいる犬好きな方を中心にヒアリングを

させていただいておりました。犬と暮らすための本も読みました。そういった内容から

犬を飼う時の一番の問題は「鳴き声」であると思っています。



犬の鳴き声は札幌4棟目の新築RCでも問題になりました。飼い主がいなくて犬が

寂しくなり、ずっと昼間鳴いている状況が続き、近隣のお部屋から不満が出てしまい

そのまま退去に繋がりました。



今回は木造物件なので更に騒音リスクは高まります。最低でも窓は確実に閉めて

いただかなくてはなりません。そして、お互い様の気持ちを持った人でないと

変なクレームに繋がりかねません。



管理会社さんには、通常の管理に加えて、以下をお願いすることにしました。

・入居者様向けのLINEグループを作成し、参加及びコーディネートすること

・入居審査の中で面談を行っていただくこと



この2点については、管理会社さんとしても問題ないということで承諾いただけました。

シェアハウスの管理もしている管理会社さんなので、うちの物件は共用部がない

シェアハウス的なものになるだろうと捉えているようです。



契約のやり方については、どうしても騒音など問題が収束しない方には申し訳ないけど

速やかにご退去をいただく仕組みにしたいと考え、364日の定期借家契約にて

お願いすることにしました。他の入居者様への配慮は勿論のこと、借地でもあるので

地主さん及び近隣の方にご迷惑をおかけするわけにはいきません。

問題がなければ再契約を前提にします。



ペットを飼う人に対する特約事項やペット飼育細則に盛り込んでいただきたい内容も

共有することが出来ました。この辺、物件ホームページに情報をまとめておいたので

スムーズに話が進んで良かったです。



管理会社さんからは、ペットを飼わない人に関して入居申込があった場合はどうするか、

近隣トラブルを考えたら犬より猫の方がターゲットとして適しているのではないか、

エアコンの内部洗浄は入居者様負担にて退去時に実施した方がいいのではないか、

などの意見を頂戴することが出来ました。前向きな意見交換、嬉しかったです。



あとは家賃の設定です。ペット無しを前提にして、私がこのくらいならギリギリ取れると

見ている価格と、管理会社さんが予想する価格はだいたい一致しておりました。

類似物件を保有しているので、そこを指標に考えたのでまあそうなるでしょう。

あとはそこにどれだけ上積みできるかを検討しました。結論としては、ペット多頭飼いの

希少性を考慮し、7000円くらい上乗せしてみましょうということで合意。

各部屋の細かな賃料査定はまず管理会社さんにお願いすることにしました。



ちなみにこの時管理会社さんから出たアイディアとして「家賃は相場並みに抑えて

管理費を1万円とか高めに設定するのはどうでしょう?」という庵でした。

実際に管理には手間暇をかける想定もありますし、共用部となる庭も整備する予定です。

それだけちゃんとやっているなら、管理費が高くても納得はしてくれるのではないか、

という意見でした。



確かに、シェアハウスなんかだと共益費15000円なんてのはざらにあります。

光熱費も含めての価格ですので、光熱費を省けば10000円くらいの管理費と

考えてもおかしくない気がしてきました。しかも管理費に乗っている方が、検索では

安い物件に見えて引っかかりやすいですし、入居者様の初期費用の軽減にもなります。

そう考えると管理費をモリっと乗せる方がいいなと思った次第です。



そんなこんなで、じっくりと管理会社さんと打ち合わせをしていたら、いつの間にか

21時半になってしまいました。1時間半も話し込んでしまった・・・。

夜分に申し訳ないです。激しく残業をさせてしまいました。