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ちゃんと熟考した結果、追加の融資を申し込む選択をする。

信販会社さんがもうひと頑張りしてくれるみたいです。頼むよー、頑張って!



東京8棟目のリノベーションは粛々と進んでいます。ホームページもコンテンツが

充分とは言えないものの、とりあえずは準備しました。外壁の色や館銘板のデザインも

決定することができました。



残った部分の仕様詰め(リードフックつけるとか外構どうするとか)、募集用のチラシの

作成、家賃決定および管理会社さんと具体的な管理についての打ち合わせ、募集の販路を

開拓すること、ホームページの情報を充実させること、などなど・・・やるべきことは

まだまだ残っています。特に外構部分は費用がどのくらい膨らむかがまだ読めておらず

地主さんへの支払の話もあり、資金面にちょっと不安なところがあります。



基本的には自己資金として札幌3棟目の売却資金を充てようと思っておりました。

本当はリノベーションを請け負ってくださっている業者さんのところで提携している

信販会社さんでリノベ分全額引くということも考えていたのですが、それだけの大きな

金額の融資を引こうとすると、けっこう大変だよという話もありましたので、限度まで

引っ張って残りは自己資金でやろう、という気持ちになっていました。



昨年までの私であれば、ここでいろいろな信金さんや信組さんを回って修繕の融資を

つけてくるところでした。でも今年はそうではありません。年初目標の達成を考えると

これ以上無駄に短期の借金を積み重ねることは好ましくないと考えるためです。



提携の信販会社さんで融資を引くと、15年の固定金利という条件になります。

他方、市井の金融機関さんだと、修繕は長くて10年になってしまいます。

この5年の差が返済比率に与える影響は大きいです。今年はそういう微妙な融資は

極力抑えるつもりです。自己資金を入れることと、借入して返済比率が増えることを

ちゃんと天秤にかけて、どっちが目標達成に寄与するかを考えながら借りよう、と。



そんな形で、今回の東京8棟目は融資をこれ以上無理に引かずに自己資金でやるぞと

決めていましたが、そこに施工業者さんから突然連絡が入ったのです。

「信販会社さんの融資、全額は無理だけどもうちょっと増やせそうだよ」と。

おぉ、まじですか!



本来、信販会社さんで一定額以上の融資を受けようとすると、保有物件に対して

抵当権を設定しなくてはならないというルールがあるのだそうです。抵当権となると

審査が厳しくなるらしく、抵当権設定にならない範囲で融資額を決めました。



ところが、信販会社さんのところで審査の出し方を少し工夫すると、抵当権を設定せずに

融資額を増やすことが出来るみたいです(直接聞いたわけではなく、伝え聞いた話の

内容からの類推です)。15年融資であれば、キャッシュフローに与える影響は少なくて

済むから、前向きに考えた方がいいだろうと思います。



確かに、追加融資を引くことで年初目標から遠ざかってしまう部分があるでしょう。

しかし、15年であればそのダメージは小さいです。



例えば、300万を5年で借りれば、月の返済はざっくり5万強になります。

同じ300万を15年で借りれば、月の返済は2万ちょっとで済みます。

300万の自己資金を突っ込むつもりだったところに、5年で借りている借入を

一括返済して、その分15年で300万を融資して貰うことができるならば、

キャッシュフローベースではメリットがあったことになります。



ただ、融資期間を長くしてキャッシュフローを得るという手法は、借金の先送りです。

元本返済のスピードは遅くなりますから、借金のリスクを長期に抱えることになります。

融資期間が短い場合、返済金額は多くなるのでキャッシュフローは悪化しますが、

多く支払った分は「元本の返済」となります。目先のお金は少ないけど、元本返済という

利益は留保されている状態です。



上記特性を踏まえ、どちらで借りるのが作戦に合致するかをよく検討してから

アクションを起こすといいのではないかと思います。

って、私の話からそれてしまいましたね、すみません。



話を元に戻すと、今回の場合は目標から遠ざかっても借入してしまおうと判断しました。

15年融資なので返済額は少ない、浮いた自己資金を使って小さな借入を返すことで

今回のキャッシュフロー分くらいは取り戻せるであろう、という予想からです。



融資額は審査してみないとわからないという感じでしたので、できる範囲で最大限で

お願いしますとお伝えしました。その後、申込書が郵送されてきましたが、まだ返送が

できていない状態です・・・。早いところ返送しなくては。



新物件の立ち上げはいろいろとパワーを要しますが、それが終わった後に見える

キャッシュフローと言う名のご褒美に向けて、頑張っていきたいと思います。