収益物件検索キーワード:駅近RC造投資用物件高利回り満室稼働中SRC造戸建賃貸RC造人気エリア神奈川最上階学生需要有注目の物件10%超住環境充実

新年早々の退去予告・・・気を取り直して募集条件を考える。

キーワード:不動産投資,札幌,退去予告,メゾネット,単身,転居,募集,家賃,相場,管理会社

投稿者:ひろ*

2018年01月20日 08:42

新年早々退去予告が入ってしまいました。うーん、札幌物件4棟、あと一歩で

完全満室になりそうだったのに。タイミング悪いけど、繁忙期中の退去なので

逆にタイミングは良かったと前向きに考えることにしましょう。



退去予告があったのは札幌5棟目です。この物件は1LDKのメゾネットタイプと

1R+ロフトのタイプの2パターンの部屋があり、今回は1LDKメゾネットです。

初めてこのタイプで退去が出ましたので、募集はまた手探りでのスタートになります。



札幌5棟目は2016年の秋に購入しました。昨年1年で、退去は16部屋中2部屋。

単身物件にしては定着率が良く、良い成績を残してくれています。退去ごとの修繕は

10万単位でかかってしまっており、その点はコスパが今一つとなりますが、

それ以外に経費が掛かることもなく、非常に良い感じに運営できております。



誤算があるとすれば、駐車場がなかなか埋まらないことでしょうか。

外貸しで募集してますが、のぼりを立てると誰かが外してしまう事案のせいか

未だ外貸しの申込は一台もない、という残念な状況になっております。

駐車場3台分の機会損失を発生させてしまっているのが残念なのです。



それでも、年間120万くらいは税引前CFが出ている計算になっています。

税引後CFは経費とかいろいろあるのでそんなに出ておりませんので、このくらいは

実際にお金が100万くらいは手元に残っているということになります。

借入額が5000万に満たない、かつ15年融資ということを考えれば、検討している

部類に入るのではないでしょうか。うちの義母も「思っていた以上にお金残るわね」と

いう印象を持っておりました。



さて、前置きが長くなりましたが、今回の退去についてです。

法人で借りてくださっているお客様で、退去の理由は職場の近くに引っ越すという

ことでした。止めにくい理由ですので、まあもうこれは受け入れるしかないかなと。

退去時期は2月半ばということで決して悪くはありません。急いで修繕して募集を

かけるということでいきたいと思います。



幸いにして、2月の最終週は極東船長主催の不動産セミナーで札幌にいます。

この翌日なら、札幌に滞在しているので、物件の状況チェックをすることができます。

よし、ここで現地を見よう。そしてできれば、そこまでに見積作ってもらおう。

そしてすぐ着手できる体制にしておいていただこう・・・。



今回は初めての1LDKメゾネットタイプ。面積も30平米以上あり、バストイレ別。

広めのスペックなので、家賃も強気に設定できるだろうと思っているのですが、

前の管理会社さんがつけた価格は1RL¥+ロフト部屋より5000円高いだけの価格。

え、もっといけるんじゃない?



しかし、管理会社さんの査定はなかなか辛口でした。今の家賃が妥当だと思いますよと

いう感じです。もうちょっと高くできるんじゃないですかねえ、ということを

管理の担当者さんに言ってみたところ、以下のような回答がありました。



・メゾネットは特にこの寒い時期だと、下に階段で降りるとものすごく寒いので

 案内してもなかなか決まらない印象がある

・前所有者様が委託していた管理会社さんに引継時に賃料設定について確認したら

 今の賃料くらいでないとなかなか反響が得られないというコメントがあった



上記より、管理会社さん的には「無難なのは今と同じ家賃、上げるにしても大幅な

上昇は難しいと思う」という認識を持たれていたようです。



セカンドオピニオンとして、札幌3棟目&7棟目の管理会社さんにも聞いてみました。

近隣相場など調べた感じ、今の賃料でもそこまで割安という感じではないかな、と

いう回答でした。うーん、私が見た感じだともうちょっと高めの相場に見えたのですが

見間違えだったのかもしれません。



ここまでのやりとりで、おそらくそこまで相場からかけ離れていない賃料設定だろうと

いうことはわかりました。残念ですが、この事実は受け入れなくてはならないようです。



しかし、なるほど、はいそうですかと引き下がるほど私も人間ができておりません。

まだ募集したことがないタイプということもあり、やってみないとわからないよねと

いう気持ちもあります。管理会社さんには苦笑いされてしまうかもしれませんけど、



まず最初はもう少し賃料を上げた状態で反響がどの程度あるか見てみたいと思います。

ダメならスパッと元の賃料体に戻せばいいし、札幌なので指値交渉もあるでしょうから

そのバッファと思っておけばいいかな。



リフォームの段取りが素早くできるよう、こちらも最大限動きたいと思います。