収益物件検索キーワード:駅近RC造投資用物件高利回り満室稼働中SRC造戸建賃貸RC造最上階人気エリア学生需要有注目の物件10%超住環境充実2路線2駅

2017年の目標に対してどこまで達成したか確認。

キーワード:レビュー,財務改善,自己資本比率,既存物件,稼働率,達成度,目標設定,不動産投資

投稿者:ひろ*

2018年01月03日 10:21

昨年の目標設定ブログ記事を見返してみた結果、昨年の目標は以下の2つでした。



1.物件管理面の目標:新規購入物件と札幌4棟目を除き、稼働率95%以上

2.財務面の目標:自己資本の強化



目標1については、対象が以下となります。

・札幌1棟目(1月~3月)、札幌3棟目、札幌5棟目、仙台1棟目、東京1~5棟目



目標を達成できているか、各物件の稼働率を集計してみました。



札幌1棟目:100%

3月に売却しているので、1月~3月の成績となります。

特に問題もなく順風満帆な感じでした。売るのが惜しいと思う気持ちもありましたが、

そういう時だからこそ良い値段で売れると考え、えいやと売りました。



札幌3棟目:93.25%

3部屋空きでのスタート、しかも途中で更に2部屋の空室が出ました。

4部屋入居いただき、年末は16部屋中15部屋の稼働率で迎えることができましたが

逮捕部屋が長期で空いてしまったこともあり、稼働率の成績はパッとしませんでした。



東京1棟目:100%

とことん無風状態でした。購入して1~2年くらいが大変だったので、今はその分

落ち着いて楽をさせてくれていrうのではないかと思っています。楽あれば苦あり。



東京2棟目:100%

厳密に言えば、日単位で見れば100%ではないんです。4月に退去がありましたので。

しかし、4月中にすぐ申込→入居があったので、月単位で見れば100%ということで。

(その月の最初に入居があれば、月単位で入居ありという集計にしています)



東京3棟目:95.83%

退去→短期入居→空室→入居の流れがあり、月単位でみると1ヶ月だけ空室期間が

ありました。1ヶ月だけにしては稼働率低いですねという印象なのですが、これは

部屋数が2部屋しかない小さなアパートなので、少し空くと大きく稼働率が減った

ように見えてしまう、ということです。



東京4棟目:100%

完全なる無風状態でした。修繕も共用部にあったゴミの撤去くらいしかなかったです。

多分この春は丸二年で更新を一斉に迎えることになるので、少しばたつくことでしょう。



東京5棟目:100%

一昨年苦労して入居付けした戸建。一度入ればこちらのものです。持っていることを

すっかり忘れてしまうレベルで放置できます。修繕も入退去もなし。共用部の電気代も

かかりません。素晴らしい。



仙台1棟目:92.86%

2月に退去があったお部屋の原状回復に手間取り、繁忙期を逃してずるずると空室が

長引いてしまいました。8月に入居いただいたので、トータルで半年近く空室になって

しまっていたのが響きました。



集計結果:95.75%

なんとか目標を達成できてました。よかった^^



ちなみに、札幌4棟目の1月~3月の成績が86.67%でした。

これを加算すると94.76%となり、95%には達しませんでした。



来年も目標には掲げないものの、年間通しての稼働率は95%を何とか維持したいです。

そうなると、やっぱり富山1棟目の客付を早く頑張らなくてはなりません・・・。



目標2については、ブログを読み返してみたものの、今年思っていることとさほど

変わりがなく、あまり進展してないじゃないかとセルフツッコミしてしまいました。



ただ、フィリピンや短期融資に関しては現状何も変わらなかったものの、売却により

自己資本を厚くするということはできたのかなと思います。札幌1棟目、札幌4棟目を

売却して、手元に資金を作ったこと、その資金を頭金にして札幌7棟目と東京6棟目、

富山1棟目を購入できたことは悪くなかったと思います。

まあその頭金を使って購入した物件も、利回りを考えると・・・というところは

あるのですが^^;



ということで、半分くらいは達成できたのかな?ということで、甘めにみて△とします。



今年の目標は定量化されているため、達成できたかできないかの二択でしか評価できない

ある意味厳しい目標になったと思っています。購入できるかどうかもわからない物件に

頼っていては、この目標は達成できません。よって、まずは札幌3棟目を速やかに

売却すること、その資金をうまく使って目標達成に近づくことが大事かと思います。



売却した資金の一部を東京8棟目のリノベーション費用に、一部を東京4棟目の

短期借入の返済に使うことにします。あとはフィリピンのコンドミニアムです。

今出している金額で売れてくれればハッピーですが、まあそれは難しそうなので

最悪損切りも考えようと思います。この時期までは今の金額、それを過ぎたら損切り、

みたいなラインを自分の中で作り、各業者さんに依頼したいと思います。



目標に対するレビューを定期的にやらないことも私の悪いところだと自覚はあります。

今後、その辺きちんと気を付けてやっていかないと・・・。