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社長に無茶ぶり!事業計画書を書く武者修行。

昨日のブログで今日は昨年の目標に対しての振り返りとしていたのですが、稼働率が

計算できていないため、明日のブログでの報告に変更させてください(汗)



というわけで、本日は年末の小ネタにします。



不動産投資ひよっこの頃からお付き合い頂いている不動産業者さんから、戸建のご提案を

していただいたので、現在検討をしております。



千葉県のテラスハウスで、利回りは悪くないです。大規模修繕済み、現在の店子さんは

長期入居中で今後も出る可能性は低い、ということで手間もかからなそう。

戸建だから金額もそれなりなので、現金で決済できるのではないかという感じです。



しかし、元旦のブログに書いた通り、今は現金を使うなら短期小口融資の繰上に

使いたい気持ちがあります。それに、東京7棟目を現金で決済してしまったので

懐事情としてもあまり余裕はありません。だから、小口とはいえども買うなら融資を

活用していきたいところです。



正直、今狙っているエリアからはだいぶ外れてしまった場所ですので、積極的に

購入を検討する理由はないといえばないのです。でも、この業者さんと取引したい、

という気持ちも強く(ひよっこの頃から助言いただいたりご紹介をいただいたりしており

その恩を返したい気持ち)、日ごろのエリア感は無視して検討をしようと思ってます。



購入するなら融資を使う方向です。利回り的に10年で引いても問題はなさそうなので

無担保の小口融資で対応できればと考えております。



そして、これもエリア戦略から外れてしまうのですが、仙台法人での取得を検討しようと

考えております。なぜなら、某政府系金融機関さんを使おうと仙台法人で問い合わせを

したのですが、その使おうと思っていたことがポシャってしまい、でも担当の人は割と

やる気ありそうな感じで「別件があったら持ってきてくださいね!」みたいなモードに

なっていたものですから。これ、ちょうどいいくらいのボリュームだよね、と。



仙台法人が保有する物件は耐用年数を超過していないものが多いです。札幌5棟目だけが

超過しておりますが、それでも信用棄損の度合いは低いようで、某都銀さんで融資の

内諾を得ることもできておりました。その辺を考えると、ここで融資を引いて戸建を

購入することは、信用棄損を招かないかというところが気になります。



また、元々描いていた「仙台法人は東北~北海道エリア」「個人及び東京法人は

関東近隣エリア」という前提が崩れることにもなります。金融機関さんから見て

筋が通っていないように見えるのも気がかりです。



そう考えると東京法人もしくは個人事業主で購入するのがベターになるのですが、

義母(=仙台法人の社長)にちらっと話したところ「それほしいわ」みたいな感じに

なっちゃいまして・・・。それだったら、社長に全部任せて融資付けの練習をして

貰うのもいいのかな?なんて思いました。



いつもなら私が融資関係の資料を一式作って、社長は持っていくだけなのですが、

今回はその事業計画(というほどじゃないけど収支シミュレーションくらいは)を

作ってもらって、某政府系金融機関さんに持っていくところまで対応して貰う?と。

義母の経験値も上がりますし、私としても仕事を任せられる人が増えるので良いです。



エリア戦略からは外れるけど、義母の経験値向上のために融資付けから何から一式全て

やってもらいました、ということであれば、まあ金融機関さんに対する説明の組み立ても

できるんじゃないかなーと考えました。



というわけで、業者さんには購入の意思を伝えるも、融資を利用したいので融資が

固まったら買付を入れる、それまでに他の方に決まったら教えてほしい、ということを

伝え、了承をいただきました。



あわせて、義母に資料一式を送って「事業計画作ってみてください」とぶん投げました。

当然テンパってましたが、電話でこんな感じの資料を作ればいいですということを伝え

本人も「じゃあやってみる」ということになりました。



実はこの案件、ここまで考える前に取引のある金融機関さんに2つばかり当たってみて

感触を探っていたのですが「エリア的に厳しい」「テラスハウスには融資できない」と

いう回答でした。あとは個人のメインバンクさんと、もう一つ家の近所にある信金さん

(こちらはまだ取引したことがなく、物件のエリア的にも支店がギリギリありそう)に

相談してみようかと思っています。そこでOKなら買付入れてしまい、仙台法人の

結果を待てばいいでしょう。



そんなところで、新年一発目の動きはこの物件に対する事業計画の作成になりそうです。

この後、初詣して稼働率の集計をしてから事業計画の作成に取り組みます。