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今年の目標はより具体的な数字で検討しました。

あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。

一年の計は元旦にあり。今年の目標を書いてみようと思います。



まず、目標を書く前に・・・

この年末は、無理やり時間を作って原状分析と今後のライフプランの検討をしました。

こういうのって「大事だけど今すぐ必要ではないもの」なので、日々の作業に忙殺され

なかなか検討する時間が取れません。今回、それを無理にでも取ろうと、場所を変えて

籠もって、それを考える時間を無理やりに作りました。



少なくとも、経済的にはこのくらいの費用を必要としていて、それを満たすためには

どのくらいのキャッシュフローを積み上げていく必要があるか、というところをExcelで

書き出していって、可視化したものをライフプランとして作成しました。



また、現状のキャッシュフローがどの程度なのかを、全ての借入(あまり考えたくない

コンドミニアムの返済なども含めて)から算出したものと、全ての物件からの家賃収入を

差し引きして、手残り金額を算出しました。この際に、簡易的にやるため、家賃収入は

満室想定の80%としています。物件によって経費率は異なることはわかっていますが

ここはあくまでざっくりしたものを求めるという観点から、経費は一律で2割と仮定。

(2割じゃ甘いかなという気もしてますが・・・しかも税金も加味してないし)



今年の目標は、月次のキャッシュフローを今の金額に加えて40万積み上げること。

手段は問わず、これに尽きることにしました。



なぜ40万かというと、作成したライフプランに対して、サラリーマンを辞めた場合に

最低限40万不足していると計算したからです。借金するというリスクまで背負って

不動産賃貸業をやっているんだから、せめて会社員くらいは辞められる状態にしたい、

というところを意識しました。



それだけ持っててまだ辞められないの?とあきれるひともいることでしょう。

はい、私自身もそう思っています^^;

札幌3棟目は売却するつもりなので、その家賃収入と借入は計算に含めていないから

その分収支が悪化しているとか、積金も支出と捉えているから(実際は預金なので

自己資金ですけど)その分支出が増えているとか、そういう側面はありますけど、

それにしたって個人と仙台法人と東京法人の全部をあわせて6億以上借入しているのに

辞められないって相当ダメ投資家ですよ。勿論自覚はあります。



結局その原因って、短期で融資をちょこちょこつまんでいることと、フィリピンなど

余計なものに手を出していることが原因なんです。それも今回可視化してみてよく

わかりました。



甘い資金計画で何とかなるだろうベースで購入を重ね、何とかならない部分を短期で

融資をつまむ。そんなことを繰り返しているから、返済比率がいつになっても下がらず

苦労することになります。東京のリノベ系案件は、いつもお願いしている建築士さんが

提携ローンを持っているからということで、自己資金の裏付けもなく提携ローン頼りで

購入して、それが不調になって大慌てで短期融資をかき集める、みたいなことを

やらかしています。やっぱ、それって経営者としてダメだよね、と。



フィリピンだって似たようなものです。興味本位で手を出して返済ばかり増えて

収入がたいしてあがらない、売りたくても売れない、みたいな状態になります。



今年はそういったことをできる限り排する方向で考えようと思います。

利回りをもう少し吟味する、資金計画をもう少しきちんとやる。

新規案件もそういった形で考え、きちんと利益が出るか?をより厳密に。

不動産を買うことが半分趣味みたいな感じになっていますが、今年はキャッシュフローを

適切に残すことにより重きを置こうと思います。



で、40万っていうと途方もない金額に思えるのですが、実は達成できる目処はある程度

立っているんです。別に物件を買うばかりがキャッシュフローを増やす手段ではなく、

手元で借りている資金を返済することでもそれは達成できます。



例えば、現在売りに出している札幌3棟目が、首尾よく想定している金額で売却できて

現金が出来たら、東京4棟目の5年の借入を返済する。これだけで15万はCFが

改善します。それから、フィリピン2戸目を損切りしてしまえば、CFは20万以上

改善します(為替相場に左右されますが)。あとは戸建を現金で購入して月6万も

家賃が取れれば、それで目標達成になります。



購入することが楽しいという側面もありましたが、いつまでもそれじゃダメです。

サラリーマンを辞める前提がなかったので、そういう感じで適当にやってましたが

今年はその甘えを排して、より手元にお金が残るようにしていこうと考えています。



周りにリタイヤ組が増えてきて、平日昼間から海外だの内覧会だのやってるのを見ると

あっちの世界も楽しそうだなあと思うようになりました。実際にそこに行くかは別途

考えるとして、そこにいつでも行ける状態にはしておかなくてはならないと思い、

今年の目標を設定した次第です。



とはいえ、40万上積みできたからすぐリタイヤできるわけではありません。

リタイヤ後の税金や社会保険はどうか、仙台法人に関しては協力してくれている義母に

どれだけ報酬を払うか、内部留保はどのくらい必要か、などで必要となるCFが

変わるはずです。そういった要素も含めての検討になるので、金額が簡単に決まるという

ものでもありません。あくまで40万という数字は象徴的な意味合いです。

これまで、具体的な数字を建ててこなかった自分との決別のため。



昨年は不動産仲間と少し違うタイプの方にいろいろと助言(一部おせっかいも・笑)を

いただく機会があり、少し考え方を改めた部分もあります。今年もそういう良い出会いが

増えることを願いたいし、願うだけでなく動くことも忘れないように気を付けます。



目標を達成できるよう、今年もきちんと行動していきたいと思います。

今年も一年、どうぞよろしくお願いいたします。



追伸

昨年の目標がどこまで達成できたかは、明日のブログで振り返ります。たぶん。

(もう目標忘れてるんですよ・・・今年はそういうのをなくしたい)