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今年一年を振り返ってみた。

キーワード:不動産投資,札幌,東京,仙台,富山,振り返り,売却,購入,満室,融資,金融機関

投稿者:ひろ*

2017年12月31日 11:32

振り返ってみれば、今年は激動の一年でした。

物事がここまで一気に動く時って、そう多くないと思います。



1月



前年度から仕掛っていた札幌6棟目の融資が固まり、1月末に決済しました。

この案件、融資が出るかわからないけど買付入れて手付金を入れてしまうという

無謀なことをやっていたのですが、何とか融資が固まってくれてほっとしました。



あとは高利回りだけど色々難がある中古RCを紹介されて、あちこちの金融機関さんに

相談したことでしょうか。この物件は結局取得できませんでしたが、信用情報が

グダグダになっている私でも意外と話を聞いてくれる金融機関さんがあるのだなと

思ったものでした。ま、この3ヶ月後には融資が締まりはじめるわけですけど。



また、札幌4棟目の売却を開始したのもこの月でした。結果的に、1月末に買付を

受領することになります
。この買付を受ける前に、とにかく満室にしなくてはと

広告料マシマシ大作戦を行ったなあ。おかげで家賃が高い状態で利回り計算を

することができ、いい金額で売却することができました。



2月



前々からこっそり売り出していた札幌1棟目。売買仲介の元付業者さんを増やしたら

そこの業者さんが超速攻で買付を持ってきてくれました。しかもそこが持ってきたら

他も次々と買付を持ってくる始末ですよ。もっと早く頑張ってほしかった(笑)



賃貸経営側では、まさかの漏水事故で大規模修繕の三分の一くらいお金がかかると

言われていた東京2棟目が、いろいろとやり取りした結果、なんとか半分以下まで

価格が下がる
ということもありました。あれは焦った。



あと、事業計画書の書き方勉強会なんかもやりましたねえ。



3月



札幌1棟目の売却札幌4棟目の売却に尽きます。

札幌4棟目は、買付→融資内諾のタイミングで更なる指値が来るという腹立たしい話も

ありました。なんだかなー。



賃貸経営的な面では、とにかく空室対策してました。

それから札幌5棟目のガス会社さんに協賛金出して貰ったりしましたね。

確定申告もこの時期だったので、いろいろ重なって大変だった記憶があります。



あと、札幌のファミリー築古巨艦RCとか、関東の超高利回り築古RCとかの融資付けに

ことごとく失敗した
経験を踏まえ、流動性を考えると大物の築古は取り組まない方が

いいなという個人的結論に達したことはメモしておこうと思います。



4月



新規購入した札幌6棟目の客付とか、札幌5棟目で購入後初の退去が出たので内装を

見てきたとか、そんなところですかね。1~3月にいろいろ動いていた反動?で、

振り返ると大きな動きはない1ヶ月でした。



5月



平和な4月とは打って変わって、激動の5月でした。

札幌7棟目への買付富山1棟目への買付東京6棟目への買付、そして実らなかった

札幌の築古アパートへの買付。4つとも最終的に金融機関さんの承認は得られました。

これも物件を売却して債務を圧縮&手元資金の調達に成功するという属性の変化が

もたらした結果だと思います。売却の重要性をここで学びました。



6月



ブログを読み返していると、6月もかなり忙しかった雰囲気があります。


太陽光発電では遠隔監視装置のトラブルが発生。現地まで行って基盤を取り外して

メーカーに送って修理してもらいました。原因はSDカードの変形。熱が原因なら

もっと熱対策しないとダメなんじゃないかと思うんですけどね・・・。



札幌5棟目は初の空室の募集でしたが、少し高めの家賃で出して、指値をくらって

元の家賃でハンマープライス
。1Rロフトというスペックを考えれば、2ヶ月で

埋まるというのは上々の滑り出しと言って良いでしょう。



完全にお荷物のフィリピンのコンドミニアムは、2戸目が管理会社さんの尽力により

相場より高い金額で賃貸が決まるという奇跡が起こり、かつ別の業者さんに査定をして

いただいたところ、購入金額より高く売れるんじゃないかという査定結果になりました。

更に1戸目も損切りキャンセルしようとしていたのですが、なんとか半金返金の交渉成立

いろいろな懸案事項が一気に動き始めた1ヶ月でした。



そして札幌7棟目が無事に決済できたことも大きな話です。

決済時の引継でなんかすごく後味の悪い思いをしました(さっさと●れてしまえ!)。



あとは新規金融機関さんから小口融資を受けることができました。取引先の拡大を

狙うという意味では、額は小さいけど良い話だったと思います。



忘れてはならないのが、沖縄視察ツアー。軍用地、外国人住宅簡易宿泊所など

現地ならではの投資手法を学ばせていただきました。興味深く、濃密な視察でした。



この辺から、融資が締まり始めたという声がよく聞かれるようになりました。

私も某政府系金融機関さんでそういう話が出たのを聞いて、それを実感したものです。



7月



フィリピンに飛んで1戸目の半額返金に応じて貰うという一大イベントを実施。

とりあえず、もうフィリピンとか海外不動産はこりごりです。ステージが上がらないと

ストレスをためるだけです。あとはブログには書いてなかったですが、査定してくれた

業者さんがマカオなので、そこまで行って一般媒介の契約したりもしてきました。



国内に目を転じると、札幌6棟目の外壁塗装が完了したことと、東京6棟目の隣地も

購入することが出来る目処が立ったこと
がありました。隣地も同じオーナーが保有して

いたので、まとめて売るよという話になりました。隣地購入の頭金と、札幌7棟目の

頭金で、札幌1棟目&4棟目の売却益はなくなりました(苦笑)



また、都内で超ボロい築古物件に半値で指値を入れたら通ってしまい、売買契約を

してしまいました
(東京7棟目)。これが後々で頭痛の種になります^^;



あとは関東→札幌の大家会で、静岡物件の視察ツアーをしてきました。

今年はいろいろな場所の賃貸経営を学んできた一年でした。



8月



富山1棟目の融資がOKになったり、札幌7棟目で無事に初めての申込をいただいた

札幌3棟目で夜逃げが発生したり、東京2棟目の借り換えの提案を受けてみたり、

富山1棟目のプロパンガス交換で予想外に費用を請求されたり(結局相見積等を駆使して

無償になりました・・・ご助言いただいた皆様、ありがとうございました)、

三度申込キャンセルされた仙台1棟目の空室がようやく埋まったり、東京6棟目の

更正登記が終わり決済可能な状態になった
りといった動きがありました。

ま、比較的あっさりした月でした(これでそれを言うか)。



9月



9月は決済の季節。東京6棟目の決済と、富山1棟目の決済が終わりました。

東京6棟目はすぐに申込が入り幸先のいい出足。富山1棟目は管理会社さんと

打ち合わせをしました
が、前途多難な感じです。



それ以外には、札幌3棟目で夜逃げに続いてストーカー事件が発生したり、札幌6棟目が

購入から8ヶ月でようやく満室になったり、まさかのメインバンクの担当さんの異動

あったり(しかも異動のご挨拶がなく悲しかった・・・)、関東→札幌の大家会の

勉強会を札幌で開催
したりもしていました。



10月



都内借地案件にガッツリ指値して買付を入れたら通ってしまい、しかも融資もあっさり

通過して金消まで行ってしまう
という自分でもびっくりする案件がありました。



また、東京7棟目を決済しましたが、この段階でもうこの案件はいろいろまずいと

見切りをつけ、決済の後すぐに売却の媒介契約を締結してしまいました。



札幌7棟目のプロパンガス切り替え東京3棟目の家賃大幅UPでの成約あたりは

良いお話。逆に悪いお話として、仙台法人のメインバンクさんがどうにも消極的

今後とても融資を見込めそうにない雰囲気であることが挙げられます。

某都銀さんから秋波を送られているので、仙台1棟目の借り換えをして、担保価値を

向上させてしまおうか
。ここは別の案件と抱き合わせできそうならやります。



11月



富山1棟目の融雪装置設置であれこれと動きました。隣地の方との調整も無事について

とりあえず冬を越す体制が整いました。



東京8棟目は借地なので地主さんと面談したりして、購入に向けての地ならしを

しておりましたが、地代をだいぶ上げられてしまい、やや収支が狂った感じです。



東京2棟目の借り換え先も決まり、小口借入もまとめて借り換えするということに

なりました。キャッシュフロー改善に一歩前進。



速攻で売却にかけていた東京7棟目、損切りの意思を固めて買取業者さんと契約

来年決済予定です。



しばらく追いかけていた札幌の大物RCですが、売主さんが課税業者であることがわかり

売却しても思うような利益が得られないと売却中止にされてしまいましたorz



残念と言えば、札幌5棟目に融資してくださっている金融機関さんからは「上の方針が

変わってしまい、今後新規融資が出来ない」
というショッキングな発言もありました。



そんな中、明るいニュースとしては札幌7棟目が満室になったことでしょうか。



12月



東京8棟目を決済しましたこれからペット多頭飼い(犬中心)の賃貸アパートを

実現するためのリノベ工事
が始まります。まずは内装の仕様決めを行いました。



それから、東京2棟目の本部承認が正式に通りまして、借り換えが決定しました。

ただ、借換元の金融機関さんから抵抗にあい、一ヶ月インターバルを置かなくては

ならなくなってしまいました。それなのに、借り換え先の金融機関さんはとりあえず

第二抵当でいいからということで、金消して融資実行してしまいました

なんというワイルドな。



それから、家の近所で面白そうな築古ビルを見つけ、金融機関さんに打診したところ

速攻で内諾をいただくことが出来ました。しかし、融資特約無しの買付が他にあり

そちらに持っていかれる
という悔しい状況に。



既存物件の運営では、札幌5棟目が満室に返り咲いたことや、東京6棟目が無事に

満室になったこと
富山1棟目のてこ入れ活動を行ったことなどがありました。

富山1棟目は新年早々にも再度訪問して、営業活動をしてきます。繁忙期の準備。



あと個人的には仙台大家の会のオープンセミナーに講師として登壇しました

自分自身の経験にもなりました。ありがとうございました。



結局今年は、自分でもどうなっているんだというくらい活発に売買を繰り返し

6棟購入、3棟売却(うち1棟は未決済)、1棟借り換えという形になりました。

相場的にまともな不動産を購入できる時期ではないのですが、多少基準を下げたのと

今まで積み重ねたご縁があったのとで、いろいろといい形で動くことが出来ました。

支えていただきました全ての皆様に感謝致します。



というわけで、総じてみれば悪くない一年だったと思います。

来年もより良い一年になるよう頑張っていきたいと思います。



それでは、良いお年を。