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先行取得土地等の特例と1000万控除の特例は併用できない!?

すみません、今日は完全に質問モードでブログ更新してしまうのですが・・・

先行取得土地等の特例と1000万控除は併用不可と顧問税理士さんに言われました。

ネットを探しましたが、そういう記述がうまく見つけられないのですが、どなたか

この件に関して詳しい方、教えていただけないでしょうか。



先行取得土地等の特例と1000万控除の特例については、こちらの過去記事

ご参照ください。いずれも平成21年~平成22年の間に不動産を取得した人が対象の

制度で、先行取得土地等の特例は他物件を売却した際の課税の繰り延べが出来る制度、

1000万控除は該当物件を売却した時に土地利益から1000万を控除できる制度と

なっております。



私の保有物件の中では、札幌3棟目がこの特例を利用できます。購入当時、申請も

きちんと出しております。このため、札幌3棟目は長期保有になるまで売却しないと

決めておりました。



そして今年、私は札幌1棟目と札幌4棟目を売却しました。来年3月の確定申告では

先行取得土地等の特例を用いて税額を圧縮しておこうと思っておりました。



手放して利益が出そうな物件は上記の通り売却が完了したし、不動産価格の高騰も

一服されてきているので、そろそろ札幌3棟目も売却してしまおうか?と考えました。

その旨、顧問税理士さんに伝えて手残り額の計算をしてもらったところ、計算結果に

明らかに1000万控除の内容が追加されていないのです。



「1000万控除も追加して計算いただけますか?」とメールしたところ、冒頭にある

「1000万控除と先行取得土地等の特例は併用できない」という回答があり、

あれれ?と思って今このブログを書いている、という状況です。

前に顧問税理士さんと確認した際には、私の想定している使い方でOKと聞いていたと

思っていたのですが・・・。



例を用いて説明します。



前提

物件A:2017年売却、特例利用前の売却益500万、土地:建物=1:1

物件B:2017年売却、特例利用前の売却益1000万、土地:建物=3:1

物件C:2018年売却(2010年購入)、特例利用前の売却益2000万、

    土地:建物=3:1



私のイメージ



①物件Aを売却し、先行取得土地等の特例を適用

 売却益500万のうち、土地建物比率を考慮すると土地の利益は250万

 土地利益の60%である150万を控除(物件Cの土地簿価から差し引く)



②物件Bを売却し、先行取得土地等の特例を適用

 売却益1000万のうち、土地建物比率を考慮すると土地の利益は750万

 土地利益の60%である450万を控除(物件Cの土地簿価から差し引く)



③物件Cを売却し、1000万控除の特例を適用

 特例利用前の売却益から、物件Aと物件Bの先行取得土地等の特例の分を差し引くと

 売却益は2000万+150万+450万=2600万

 ここから1000万控除を行い、2600万-1000万=1600万が課税対象



しかし、顧問税理士さんによれば、③の最後で1000万を差し引くことが出来ない、

という話でした。そうなると、1年課税を繰り延べしただけになってしまいます。



もし本当に併用できないのであれば、1000万控除だけ使う方が効率がいいような。

札幌3棟目を保有し続けるのであれば、先行取得土地等の特例をガンガン使って、

土地の簿価がなくなるまで保有し続けた方がお得だと思うのです。擦り切れるまで使って

最後は壊して新築を建てるとかした方が効率がいいことになります。



前にこの件については顧問税理士さんとすり合わせを行ったつもりだったのですが、

ここにきて認識と違う話をされてしまい、ちょっと梯子を外された感じになりました。

もし1000万控除のみに切り替えるなら、追加のふるさと納税をしないといけないとか

年内にやるべきことが増えてしまいます。頭が痛いです。



というわけで、顧問税理士さんに再確認を依頼しておりますが、もしこちらのブログを

ご覧になっている方で、この件について詳しい方がいれば是非ご教示願います。