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富山1棟目の営業活動を現地で行う。

キーワード:不動産投資,富山,管理会社,営業活動,仲介業者,広告料,不動産屋,家賃,設備

投稿者:ひろ*

2017年12月18日 08:25

富山1棟目の状況把握のため、隙を縫って日帰りで富山に行ってきました。



富山埋めるぞモードにスイッチが入ってからすぐ、自分の日程を調整して管理会社さんに

アポを取り、昨日日帰りの富山出張を敢行。結論としては、もっと早く行けばよかった、

という気持ちになりました。大変有意義でした。



午前中の新幹線で、お昼前に富山駅に到着。富山の美味しいお寿司(回転寿司でも

大変レベルが高いのが富山の凄いところ)を食べた後、管理会社さんと合流しました。



今回の訪問の目的

1.仲介業者さんを管理会社さんと共に訪問し、客付を依頼する

2.物件に設置した融雪装置の状況を稼働確認する

3.管理会社さんと懇親会を開き、親睦を深める



まず1に関しての動きを取りました。管理会社さんと一緒に仲介業者さんを5社回り

物件への客付を依頼して回ります。青いフランチャイズのお店が1件あったものの、

それ以外は全て地場の業者さんばかり。お父ちゃん・お母ちゃんで切り盛りしている、

的な雰囲気の業者さんがとても多かったです。



1件目は物件のある場所の隣の市を牛耳る不動産屋さんに突撃。

対応してくれた方は営業慣れしており、管理会社さんの担当の方は軽くいなされて

やり過ごされそうになっておりました。横から「大家です」と声をかけたら、ようやく

物件資料に目を通してくれました。



物件は市外ということもあり、そこまで興味を示さずにおりましたが、持っていった

東京ばな奈にはスタッフ総出でお礼を言われました(笑)

隣町ということもあり、あまり期待できないかな。



2件目以降は物件のある市内の不動産屋さんを回りました。

まずは青いフランチャイズのお店。こちら、富山県内で客付能力ナンバーワンと言われて

おります。若いお姉さんが多く、なんとなく都会の不動産屋さんな雰囲気を醸し出して

おります。



対応してくれたお姉さんは富山1棟目のことをご存じありませんでした。物件資料の

家賃を見て「家賃安いですね」と興味を示してくれましたので、概要について

管理会社さんから説明。その後、こちらの不動産屋さんでの管理も検討したことが

あること、その時にこちらのお店の店長にいろいろとお話を伺ったことがあることなど

共通の話題ができるようにいろいろネタふりをしました。



なんとなくそういう雰囲気を感じたので、ズバリ聞いてみました。

「広告料1ヶ月つけるって言ったら、より頑張ろうって思いますか?」

「そうですね、ほしいです!」



ここはどうやら現ナマ攻撃が効くお店のようです。都会の雰囲気に似てたからね~。

というわけで、こちらのお店だけ特別に広告料1ヶ月つけるということを約束しました。

たぶんここは頑張ってくれそうな気がする。そして管理を検討していた時に、

こちらの会社の偉い人から「うちも管理物件優先でやるので、うちで管理をお任せ

いただけない場合はどこまでご協力できるか正直わからないです」とか言ってたけど

現場の動きと全く同期がとれていないなあ、と思った次第です。



次に向かったのは駅前の不動産屋さん。父・母・娘の3人で昔から営業している

老舗だということです。入店するとよくしゃべるお母さんが対応してくださいました。



物件のことはご存じなく「あんなところにアパートあったっけ?」という感じです。

ゼンリンの地図を先方が出してきたので、ここですよと説明。道路から少し奥まった

場所にあるので、道路を通ってもあまり認識されていなかったようです。



「安いね~」「●●市最安値なんじゃないかしらね、これ」とお母さんが興味を示すと

横から娘さんがパソコンを使ってお母さんの代わりに調べ物をして報告したりして

なかなか良いコンビプレイだなあと思いました。ちなみに娘さんはなかなかの美人さん。

現地キーボックスの話とか、ウォシュレットはないのねという話とか、具体的なことを

いろいろと突っ込んで聞いてくださいましたので、ここは期待できる気がします。



次に回ったのは、駅から車で5分圏内の不動産屋さん。入るとおじちゃんがカウンターで

スポーツ新聞(?)を読んでおり、その対面におばちゃんが座っています。接客なのか

スタッフなのかどっちなんだろうと思ってましたが、おじちゃんが横のソファに移動した

ことから、たぶんスタッフなのだろうと理解。



おばちゃんが物件資料を見るなり「これ、昨日見たわ」「なんかやたら安い物件が

あるから、どこの物件なんだろうと思ってたのよ」と。でもやっぱり物件を見たことは

なくて、どこにあるんだろうと思っていたそうです。ゼンリンの地図を出してきたので、

前の店と同じように説明。「マニアックな場所に買ったわね~」と言われました(笑)



先ほどのお店ほどのいい勢いはなかったけど、おばちゃんもそれなりに興味を持って

いただいたので、営業さんが話をまとめようとするたびに、私が横から「鍵は現地の

キーボックスでしたよね」「融雪装置ありますよね」などと声をかけて情報を出すよう

促したりもしました。おばちゃんの多少印象には残ったと思うので、もしかしたら

決めてくれるかもしれないなあという感じを持ちました。



最後に●オパレスの特約店をやっていることを前面に押し出した不動産屋さんへ。

もうここまでくると、知らないことを前提に管理会社さんが「ゼンリン地図を出して

いただいてもよろしいでしょうか」とぶちこみます。内容を見ながら話をしましたが

スタッフの方が一人しかおらず、電話対応などで話が細切れになってしまいました。

「条件に合う方がいれば紹介します」と言っていただきましたが、若干期待薄かな。



ここまで5件回って感じたこと。

・物件のことはほぼ知られていない(そこに物件があることすら認識されていない)

・募集されていることは一部の業者さんは認識されていたが、大部分は知らない

・家賃が安いので競争力はある



これじゃ決まるわけないですよ。だって募集されていることはおろか、存在すらも

認知されていないんですもん。管理を任せてから3ヶ月近く経過しますが、その間

管理会社さんはどういう営業をしてきたんだろう?と。



確認したところ、空室一覧をFAXしたり、月に1度は営業担当が各業者さんを回り

お話をしているとのこと。ただ、それは当然いろいろな物件のことをまとめて話して

いるわけなので、私の物件に特化したものではありません。こうやって大家が行かない

限りは、その物件専門の営業をすることはないということでしょう。



前のオーナーが任せていた管理会社さんが、物件の抱え込みをしていたとするならば

他の皆さんが知らないのも理解できます。それを打破するための営業がこれまで全く

できていなかったということが今回行ってみてよくわかりました。



でも、管理会社さんだっていろいろな物件を管理しているわけですから、そんな中で

うちだけひいきしてくださいというわけにはいきません。私がちゃんと動かなくては

ならなかったのですが、他の物件のことに気を取られてその意識が薄かったのが全ての

元凶であると認識しました。大いに反省すべき点です。



対策として、今後も定期的に営業に来ることにします。

家賃の安さが武器になることはわかったので、営業マンに認知されれば、紹介される

機会は増えると判断しました。個別に私の物件だけ営業して貰おうとすると、やはり

オーナーが直接行って管理会社さんと一緒に営業する形が良いだろうと思います。

できれば本格的に繁忙期になる前に、もう一度行って浸透させたいところ。

場合によっては他の予定をずらしてでも、行く機会を作ろうと思います。



ちなみに、私が物件を購入した富山県の某市は、さほど人口規模が大きくない街です。

のんびりしており、日曜日はお休みという業者さんも少なくありません。定休日で

訪問できない業者さんもいくつかあったので、日程調整するなら土曜日にしたいところ。

一社でも多く回りたいのです。



営業活動終了後、物件の状況確認をすることにしました。


時間切れなので明日に続く。