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自宅にいいかも?都内の築古ビルを内覧してきました。

キーワード:築古,住宅ローン,東京,不動産投資,ビル,住居,店舗,事務所,計画道路,融資,金融機関

投稿者:ひろ*

2017年12月15日 07:42

東京で気になるビルの売り情報が出てきたので、内見をしてきました。



自宅から2駅程度都心側に進んだ駅から3分程度のところにある物件。

耐用年数はギリギリ超過していないくらいの古い物件で、幹線道路沿いに立地してます。

計画道路にかかっており、将来的に土地の一部が収容されてしまう問題がありますが、

まだ事業が決定したわけではないので、当分は今の状態で使えるものと思われます。

店舗・事務所と住居の混合物件で、住居部分の間取りはファミリー形態です。

現況は全空ということでした。



利回りはそこまで高くないのですが、それでも都内で幹線道路沿いで8%以上取れるなら

とんでもなく悪いとは思いません。ファミリー部分の面積も大きいため、場合によっては

自分で住んでもいいなと思える感じでした。



図面だけ見て妄想していたのは、自宅として利用して住宅ローンを使うことです。

住宅ローンなら耐用年数の縛りは割と緩くなりますし、金利も期間も優遇されます。

今の自宅から2駅で近いですから、金融機関さん的にもステップアップの住み替えと

見てもらえるでしょうし、実際に住むなら今の最寄駅よりグレードが高い駅になるという

メリットもあります。間取りもいい感じで利用イメージがわきやすかったですし、

店舗部分の家賃で住居費を賄えれば、住宅ローンの支払もほぼなくなるはずですので

結構メリットがあるなあと思った次第でした。



早速問い合わせして、会社の帰りに現地を内見してきました。



リフォームは全面的にやり直しで、1000万くらい見ておいた方がいいと言われて

おりましたので、けっこう構えて現地に行ったのですが、なんてことはなく普通に

表層リフォームすれば十分じゃないの、という感じでした。確かにちょっと古めの

設備もあるけど、そのままでも何とかなりそうな気がします。



店舗にまだ残置物があったり造作が残っていたりしていましたが、それも原状のままで

購入してほしいとのこと。相続で取得した物件で、オーナーさんは管理会社さんに管理を

丸投げをしていたようで、あまり詳しいことはわかっていないということでした。

とにかく手切れよく、現状有姿・瑕疵担保免責・確定測量無しで買ってほしい、と。

大丈夫です。そういうの得意です(笑)



よく歩いている街なので、だいたいのイメージはつかめました。想定している家賃も

店舗部分こそよくわからなかったものの、住居部分はだいたい私が考えていた家賃と

元付の仲介業者さんが査定した金額は似たようなところに落ち着いておりました。



営業マンの方の対応も良く、いろいろと細かい話が聞けました。

街の老舗の不動産屋さんが管理会社として入っていたようですが、そことの酷い話も

ちょこっと聞かせていただき、あの不動産屋さんとは絶対取引しないぞと心から

思った次第でした。



3階まで階段で登らないといけないので、老後まで考えると今の物件が住宅として

正解かと言えばノーだと思います。でも、どっちにしても計画道路がかかっているから

ずっと住むというわけにはいかないでしょう。計画道路が通った段階で、隣地に売却して

出口を取ればいいと思います。そこからまた終の棲家を探せば良いでしょう。



条件がいいようで、他にも購入希望者はいるようです。すでに買付も何本か入っており

売主さんに持っていくタイミングをはかっているということでした。持っていく前に

内見できてよかったです。とりあえず私も買付を入れました。あとはどう判断して

いただけるか、だと思います。そのためには融資を事前に固めておかなくては!



すぐに電話で東京2棟目の借り換えをやってもらっている金融機関さんに電話して、

この物件の話をした上で、30年以上融資を引かせてほしい、住宅ローンでも

構わない、そしてとにかく最速で支店でまとめてほしいということを伝えました。

以前このパターンで痛い目を見たことがあるので、今回は支店に出向いて複数の

担当の方にこの話をしたいと思っております。



自宅住み替え計画としてもいいし、収益としても悪くない案件。

なんとか競争をモノにしたいところですが・・・さてどうなることやら。