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損切りして、買取業者さんにこのまま売ってしまおうか?

キーワード:不動産投資,東京,売却,転売,買取業者,仲介業者,収支,損益通算,分離課税

投稿者:ひろ*

2017年11月20日 08:34

売りに出している東京7棟目について、方向性を決めるべき時が近づいてます。



融資が崩れたので台所事情が苦しくなり、手元資金の補充の意味と事業収支が

やや読み違いで苦しいという2点から、何もせず即売却をする方針に変更。

決済日にそのまま専任媒介契約を締結する荒業に出ました。



本来、不動産賃貸業なので即転売というのは褒められた行為ではありません。

私も別に購入時に全く売却を考えないわけではないんですが、何かしら手をかけて

収益を得やすくして、少し自分で回してから売却にかけるなどの形を考えるのが

普通です。今回はイレギュラーです。



持っていて事業的に収支がいいならそのまま保持することも検討するのですが、

今回に関してはそこがかなり苦しいのです。本体を現金で購入し、リノベを15年で

信販会社さんから引いたとしても、返済比率は6割以上となります。本体の分まで

借入していたら、たぶん返済の方が収入を上回ったことでしょう。



なんでそんな収支なのに買っちゃったのさ?と言われれば返す言葉もないですが、

建物謄本が未登記だったので建物面積を把握できておらず、見た目でもうちょっと

大きい面積であろうと想像してしまったためです。面積が大きければ1LDKに

コンバージョンできて家賃が上がったんですけど、思ったより面積が小さかったため

頑張っても1DKのお部屋がいいところでした。Lの有無は大きく、家賃が想定より

大きく落ちることになったため、利回りが悪くなってしまいました。



いろいろとケチがついてしまったので、もうこれは売却して手元資金を取り戻す方が

トータルで見ていいだろうという感じで、今回売りに出した次第でした。



専任媒介なので毎週レポートが届きます。最初の週はインターネットへの掲載が

何らかのエラーでできておらず、大変低調な問い合わせ数となっておりました。

翌週はインターネットに登録されたのでアクセス数が増えたに違いないと期待して

おりましたが、問い合わせ数は相変わらず低調でした。価格帯が手を出しやすいゾーンに

あるから、もっといろいろ問い合わせが来るかと思っていたので、誤算でした。



元付業者さんには、来年の納税の都合もあるので、早期決着を希望するということを

伝えてありますので、買取業者さんにも接触して、価格を出して貰うように依頼を

かけました。その中に、購入価格以上売却価格以下での買取の打診があったという

連絡を受けて、詳細と確認させていただきました。



買取業者さんもノルマが厳しく、時には無理をして購入しなくてはならない時も

あるようです。今回、たまたまそういう業者さんがいらっしゃったようでして、

本来ならもっと安い金額でないと買い取れないところを、ノルマの関係で上乗せした

金額で提示してきているのだそうです。



では、その金額で売却した場合に最終的な収支はどうなるか。

残念ながら、多少の赤字を計上することになります。購入時の本体価格と諸経費くらいは

賄うことが出来るのですが、売却の諸経費(仲介手数料と確定測量の費用)の一部に

足が出て赤字になる計算です。



でも、この赤字に関しては、一部は黒字とぶつけることができるはずです。

個人で購入した物件なので、売買の損益は分離課税になりますが、私は今年札幌1棟目と

札幌3棟目を売却しており、そこで利益が出ています。この利益と、今回の損失は

相殺することが出来ますので、少し税金が減ることになります。そこまで加味して

考えれば、だいたい仲介手数料分くらいの損失に抑えることができます。



そんなに損失も大きくないし、買取屋さんに買ってもらってしまおうかな?

そんなことを思い始めている東京7棟目の去就です。心の重荷がすっきりするし。

損切りが苦手なので、その練習だと思えばいいのかもしれません。

前向きに、前向きに。