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家賃スライドという学生さん向けの制度。

キーワード:不動産投資,札幌,家賃スライド,学生,家賃,契約,フリーレント,合格前予約

投稿者:ひろ*

2017年11月14日 07:58

札幌ではいよいよ家賃スライドの季節がやってきました。



まずそもそも、家賃スライドって何ですか?という人の方が多いと思いますので、

そこから説明させていただきます。家賃スライドとは、新入学生のための制度でして

この時期に合格する学生さんのために部屋を予約しておく制度のことを言います。



最近は推薦とかだと、11月くらいから合格発表がちらほらとされているようです。

このタイミングで合格すれば、4月からの学生生活に向けて早めに準備を進めたく

なるのが人情ってもんです。そして一人暮らしをすることになる学生さんの場合は、

その準備の中に部屋探しも含まれます。そりゃあ2月に合格する学生さんと比較すれば

部屋を探す時間をたっぷりとれるので、より良いと思える部屋を確保できる可能性が

高くなりますから。



しかし、良い部屋を見つけても、それを抑えようとすると契約行為が発生します。

契約すれば、当然ながら賃料が発生するのが当たり前。そうなると学生さんの

親御さんの金銭的な負担が大きくなってしまいます。



そんな親御さんのニーズを汲み取るかのように生まれたのが家賃スライドです。

全体としては過当競争に陥っている札幌市の賃貸事情。少しでも入居率を上げるために

親御さんに向かって「3月まで家賃は発生しないという条件で、契約を先行で締結して

部屋を金銭的負担なしに確保しましょう」というアプローチが始まりました。

それが家賃スライドです。



家賃スライドを使うと、例えば11月に契約したとしても、3月まで家賃は発生せず

フリーレント状態にしておくことが出来ます。大家的には厳しい条件ではありますが、

それでも学生さんが2年なり4年なりそこに住んでくれる可能性であったり、4月から

家賃が入ってくる安心感などを天秤にかけ、それでも仕方ないと考えるならば、

スライドで入居を受け入れることになります。



北海道は大きいので、近隣であっても通える距離ではないことが多いです。

なんとなく近い印象がある札幌~旭川だって、特急で90分、普通列車だと120分も

かかります。ましてや電車の本数が東京みたいに多くないのですから、通おうという

発想はほぼ出てくることはないだろう、と。釧路と札幌なんて、東京~大阪くらいの

距離があります。北海道は広大なので、少し離れたら一人暮らしさせる感じと思います。



そんな事情もあり、一人暮らしをしようとする学生さんは結構多いです。札幌市にも

大学や専門学校がいっぱいあります。特に中央区の西11丁目駅を南下したあたりは

専門学校がいっぱいありますね。学生さんが多ければ、家賃スライドの問い合わせも

当然ながら多くなる、と。



他の地域でも似たような条件での募集はあるんだろうなと思っておりましたが、

今回それらしき募集をしている地域を見つけました。富山の某大手不動産業者さんは

「合格前予約」というものを行っているようです。札幌と違って、合格する前から

部屋を予約できるようです。キャンセル費用はかからず、合格したら契約するまで

家賃発生は無し、と。オーナーには厳しい時代ですね(苦笑)



私が持っている物件は、比較的学生さんとはあまり縁がないものが多いです。

札幌3棟目はごくたまに問い合わせはあるものの、あまり学校が多い地域ではないので

問い合わせも少数です。実際に入居に至った学生さんはほぼゼロです。

札幌5棟目はちょっとあるかもしれません。この間退去された方は学生さんで、

学校の近くにもっといい物件があったということで退去されておりました。

札幌6棟目、札幌7棟目はファミリー物件なので、学生さんとは無縁です。



そんな無縁だと思っていた家賃スライドの問い合わせがあったようで、管理会社さんから

電話で確認がありました。家賃スライド自体は私もちゃんと入居してくれるのであれば

やぶさかではないのですが、今はまだ11月。スライドで契約すると、3ヶ月分の家賃を

どぶに捨てることになります。それでいて、広告料は3ヶ月払うという残念な状況に。



私の場合はだいたい「2月家賃発生なら良いです」「3月家賃発生の場合は広告料を

1ヶ月減らします」という回答をするようにしています。入居者様や仲介業者様から

見ると、渋い大家だなということになり、敬遠されて入居が決まらないのかも・・・。

でも、学生向け物件ではないので、こんなもんでいいのではないかと思っています。



今回の問い合わせのお客様からは、その後特に連絡がないようですので、たぶん

流れたんだろうと思います。正直、今どきの学生さんが住む物件じゃないですよ、

札幌3棟目は。



富山には合格前予約があるということはわかったんですけど、それ以外の地域にも

こういう制度ってあるのでしょうか?向学のために、もし類似の制度がある地域が

あるなら、教えていただければと思います。