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冬の富山では除雪が大きな問題になる。

キーワード:不動産投資,富山,融雪装置,除雪,旗竿敷地,見積,コストダウン,相見積,仕様変更

投稿者:ひろ*

2017年11月12日 10:42

富山1棟目、テナントリテンションの次は工事のコストダウン。



富山1棟目がいろいろと問題を抱えていることは前々回の記事で書きました。

まあ、長らく放置されていた物件です。トラブルがあるのは想定の範囲内です。

どうやって解決していくかに注力して、早いところ収益を得られる状態にしましょう。



テナントリテンションに関しては手抜きなしでバシッとやってもらうことにしまして、

次は冬を超えるための融雪装置の工事について何か方法を考えたいと思います。



問題点として、融雪装置が故障していて動かないという点があります。



ではなぜ動かないと問題か。富山は雪が結構降り、かつ車社会です。雪でも車は使うので

除雪されていないと入居者様としては困ります。自分で除雪しろと言う手もありますが、

それだと不便なので定着率が悪くなります。定着率が悪くなると、リフォームのコストや

入居にかかる費用の増加が発生するので、結果的に採算が悪化します。

採算を良化させるにはオーナーサイドで除雪を行う必要がある、と言うことになります。



問題を解決するにはオーナーサイドで除雪を行うことだということがわかったところで、

次は除雪をどのように行うかという手段の話になります。



今は物件に(故障しているものの)融雪装置がありますので、これを修繕して使える

ようにするというのは一つの方法です。この融雪装置というものは、水をじゃーっと流し

雪を溶かす装置です。氷点下にあまりならない富山だからできる技であり、同じことを

北の大地札幌でやったら、見事なスケートリンクが出来上がります(笑)



他に除雪をする手段はないのか?勿論ないわけではないです。人に依頼して手動で除雪を

行う、というのも解決手段の一つです。



両者を比較すると・・・



融雪装置の場合は自動で除雪されるので利便性が高いのがメリットです。富山1棟目の

場合は、ランニングコストもかかりません。水を汲み上げるポンプは物件全体で共通に

使われているものを使うので影響ないですし、水は井戸水なので水道代もかかりません。

センサーをつければいい塩梅に除雪できますので、入居者様の満足度向上が見込めます。

デメリットとしては、初期費用が高いことです。



手動での除雪の場合は初期費用がかからないことが最大かつ唯一のメリットです。

デメリットはランニングコストがかさむこと、タイミングよく除雪に入ることが

できない可能性があり、入居者様の満足度が下落するかもしれないことです。



両者を比較すると、長期的に見た場合は融雪装置の方が良い結果になりそうです。

ただ、この物件には固有の問題があります。それは、旗竿上の通路部分の除雪は

融雪装置を使えず、人間が対応しなくてはならないということです。つまり、どんなに

頑張っても人間が除雪するという行為は一部では残ってしまいます。

それであれば、人間系の除雪というのも選択肢として考えてもいいのではないか、と。



ちなみに旗竿部分が融雪装置で対応できないのは、旗竿部分の一部の所有権がある

隣地の方がその部分に融雪装置を使うことを拒否しているからです。ここに関しては

改めて交渉をしなくてはならないと思いますが、とりあえず今は使えない前提と

しておこうと思います。



本来ならば、ここで融雪装置の有無に場合分けして、除雪の費用を算出して検討をする

必要があるのですが、あいにく今はその材料がないので、その部分は考慮できません。

あとで管理会社さんに確認しないといけませんね、この点。



材料が不足しているため正確な検討はできませんから、ここから先は仮説になります。



ここまでにそろえた材料で想定していくと、全体で見れば融雪装置の方が(少なくとも

旗竿部分以外は)大きくメリットがあるという仮説になると思います。

よって、融雪装置を導入する仮定をして考えたいと思います。



融雪装置の導入に関しての問題点は、初期費用が高いこと。

となると、融雪装置の初期費用が、得られるメリットより小さくなればいいわけです。



コストダウンする方法をいろいろ考えてみました。

大方針としては、施工単価を落とすか、仕様を落とすかのどちらかになります。



今回は管理会社さんに花を持たせる必要があると思っていますので、相見積して

施工単価を落とす方針は無しにしたいと思います。そうなると、仕様を落として

金額を下げるという一択。



提示された見積書と仕様の部分を見ていたところ、コストダウンする方法があることに

気が付きました。



駐車場は4台と4台が向かい合っている形です。そして融雪装置はその片側の4台分が

網羅できるように設置されています。今回、既存の融雪装置を修理するだけではなく、

逆の4台も網羅できるように融雪装置を追加し、更に融雪センサーを追加設置します。



コストダウンできそうな部分として、既存部分の修繕方法の見直しとセンサーの設置を

止めるという2つの方法を思いつきました。



前者は既存融雪装置が埋設仕様であるのに対し、新設部分は散水弁のみ設置する方式に

なっておりました。この理由はコストダウンのためだということです。

既存部分がある程度使えるならそれでいいのですが、どうも話によると使えない模様。

であれば、埋設にこだわらずに既存部分も散水弁にしてしまえばいいのでは?

この形で見積を取り直したところ、20万ほどコストが下がりました。



後者は入居者様に融雪装置の操作をして貰うことで、センサー部分を落とすという作戦。

これも30万くらい見積金額が落ちるのですが、現在1名しか入居者様がいないことと

その方がちょっとめんどくさがりやさんらしいということ(先日の記事参照)があり

テナントリテンションの側面から良くないと判断しました。



前者のコストダウンで費用対効果的に納得がいくかというと、やや微妙なところです。

あとはやっぱり今情報がない手動の除雪部分の費用がどうなるのかを聞かないと、

正確な判断はできないなあと思います。

仮説が正しいか、情報のピースを埋める作業をして、改めて検討します。