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個人→法人への売却、やっぱやーめた!

キーワード:節税,所得税,メリット,法人税,法人,個人,売買,東京,不動産投資,総合課税,借り換え,分離課税

投稿者:ひろ*

2017年11月05日 10:24

法人に売却する件、やっぱり止めました。下手すると払う税金増えちゃうなあ、と。

具体的にアドバイスをいただいた2名の某税理士さん、ありがとうございました。



先日、個人から法人に物件を売却することを書きました。ただ、本人としてもやや

迷いがありまして、素直にそうしていいのかわからない、という感じでブログにその旨も

恥ずかしげもなく書いてしまいました。アホまるだし。



何名かの方はFBなどでコメントをくださいましたが、法人に移さない方がいいんじゃ?

という意見の人も多かったので、ではどうかと思って試算してみることにしました。



以降出てくる物件価格など諸々の数字は仮のものです



簿価 5000万

残債 5000万

固定資産税評価額

土地 2000万

建物 1000万

5年以上個人で保有

残債分だけ肩代わりで借入



まず、個人から個人で借り換えをする場合を考えます。

これは単純で、抵当権設定抹消と、抵当権設定の登記が必要です。



抵当権設定の費用は安いので誤差の範疇とします。

抵当権設定は債務の0.%+報酬+消費税となります。

報酬はここでは考えないことにします。すると、以下の金額になります。

5000万×0.4%×1.08=216000円



個人の場合、これで費用は終了です。

きりのいい数字にしたいので、報酬も3万ちょっと入れて25万が経費です。



次に、個人→法人に売却した場合です。



まず不動産取得税。

土地の固定資産税評価額×3%と、建物の固定資産税評価額×4%となりますので

土地:2000万×3%=60万

建物:1000万×4%=40万

合計して100万かかることになります。



次に保存登記。

土地の固定資産税評価額×1.5%と、建物の固定資産税評価額×2%となりますので

土地:2000万×1.5%=30万

建物:1000万×2%=20万

合計50万+報酬+消費税となります。報酬と税で10万として、ざっくり60万。



最後に抵当権設定登記。

これは個人でやるのと同じです。

5000万×0.4%×1.08=216000円→報酬を加味して25万



合計すると、かかる諸経費は175万ということになります。

個人の場合25万なのと比べて、だいぶ差が出てきました。



150万のハンデがある状態で運営スタート。

その後、仮にこの物件が7500万で売れたとしましょう。

簿価と残債は計算がややこしくなるので、両方4500万としておきます。



利益は3000万で、残債を返した手残りもとりあえず3000万になります。



個人の場合、これに20%の分離課税なので、税金は600万で確定。

2400万が手元に残る計算になります。



法人の場合、便宜的に35%(実際はもうちょっと少ない)の総合課税なので、

そのままでいくと税金は1050万。手元に1950万が残る計算になります。

更に、ここから個人と法人の初期費用差150万を差し引くと、1800万。

個人に比べて600万も税金が多くなります。



ここで私は「総合課税だから太陽光とか共済とかいろいろ使えば、個人と同額くらいに

税金を落とせた上に、含み益が残せる状態が作れるのではないか」と考えていました。

ただ、それは漠然とした概念で、ざっくりとしか数字に落としていませんでした。



仮に600万を節税しようとすると、600万だけ節税をすればいいわけではないです。

35%で割り戻してあげないといけません。よって、1700万ちょっとの節税が

必要になります。これ、けっこう大きな数字ですよね。



経営者セーフティー共済(倒産防止共済)、小規模企業共済などの共済は全額損金で

計上できますが、前者は年間240万、後者は年間84万が限度です。324万では

35%の法人税と考えたら113万ちょっとしか節税できていません。初期費用すら

到達しない程度です。



では、数年前に流行った太陽光発電の即時償却はと言いますと、今年は恐らく全量を

売電する場合は除外ではないか、という考察がなされております。

検索して出てきたこちらのサイトなんかにそんなことが書いてありました。



他にも風力とかあるのかもしれませんが、それを購入するにしても借入が必要です。

借入した上で収支がトントンになるからメリットあるじゃない、という考え方も

勿論できますが、即時償却できないと意味はないです。

(調べれば商品はあるのかもしれませんが、ここではそこまで調べません)



それに、法人に移した後、売却するまでの間に、その制度が残っているかも不明です。

太陽光だって数年前までは即時償却できましたから。それができなくなったからと言って

話が違うと怒っても、誰も責任は取ってくれません。



あとは生命保険とかになるのでしょうけど、知識があまり深くないので本当にそれが

有利な節税商品になるのかもわかりません。そういった部分を諸々考慮していくと、

果たして本当に法人に移すのが正解なのか?という点が疑問に思えてきます。



顧問税理士さんにも相談してみましたが、ただでさえ今年は物件の売買が多いんだから

できるだけ税務はシンプルにした方が間違いがないのではないか、という意見でした。

これ以上ごちゃごちゃした仕事を増やさないで、というオーラを感じました(苦笑)

何か税理士さんにアイディアがあればと思ったのですが、それも特になさそうです。



そう考えていくと、無理に法人に移す必要はないかなと思うようになりました。



金融機関さんに確認してみたところ、まだ本部にあげてないから変更は間に合う、と。

それなら個人に変えたい、と申し出たら「わかりました」とあっさりOK。ふう。

個人で本部にあげてもらうことになりました。



イメージで考えず、実際に数字に落としてみないとダメですね。

今回は勉強になりました。売却することがあれば、おとなしく個人で税金払います。

(今のところ立地がいいので売るつもりはないですが・・・)