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再生に向けての第一歩、管理会社さん他との打ち合わせ。

キーワード:富山,不動産投資,測量士,築古,仲介業者,敷金,越境,打ち合わせ,確定測量,管理会社

投稿者:ひろ*

2017年09月18日 09:45

昨日予告していた通り、富山1棟目における各種打ち合わせの様子など

お伝えしたいと思います。



決済の後、売主さんと後見人的なポジションの方、仲介業者さん、私で連れ立って

現地に向かいました。売主さんから隣地の方に対して、アパート売却と引き継ぎの

挨拶をしていただけるとのことです。すごく助かります、こういうの。そう素直に思う

その反面、たぶん田舎ゆえにこういった挨拶を欠かすだけでも妙な噂が立ってしまうと

いう事情はあるのでしょう、などと邪推してしまう性格の悪い私もいました。



現地には既に管理会社さんのスタッフの皆様と測量士の方がスタンバイ済み。

私たちも合流し、まずは隣地所有者の方にご挨拶です。管理会社さんの管理スタッフも

一緒に挨拶に来てくれました。



用意していたお土産(と書いたけど、管理会社さんが私が準備したやつよりもっと上等な

品物を準備してくださっていたので、私のお菓子は管理会社さんにプレゼントし、準備を

していただいたものを代わりに隣地所有者贈答用にしました)をお渡しし、売主さんから

今後もよろしくねとご挨拶をして、私と管理会社さんの名刺を渡しました。隣地の方は

ご機嫌がよく、終始にこやかに話を聞いてくださいました。終わった後、皆さん口を揃え

「今日は機嫌が良くて良かった」と。どんだけ普段気難しいんだろう・・・^^;



さて、挨拶が終わった後は測量士さんから測量の結果を現地で説明いただきました。

これがまたいろいろとクラクラしてしまう話ばかりで・・・とにかく越境ばかりでした。



1.南面の土地は自治体が保有している土地に大いに越境

2.西面の土地は企業が保有している土地に大いに越境

3.通路の途中を自治体の管理する水路が横切り、そこは所有権がない

4.道路に接する面は隣地と合わせて3mくらいで、私の所有する分は1.8mのみ



書いてもなんのこっちゃなので図にしたいのですが、あいにく絵心はないので

エクセルで雑な図を作りました。


不動産投資.ME

1については、用水路の改良(くねくねしてたのをまっすぐに)するために市が

購入していた土地の上に思いきりアパートの駐車場やら汚水桝やらが越境しています。

すがすがしいまでに越境していたので、正直「ここはうちの土地だ」と錯覚してました。

市の担当の方は、やっちゃったものは仕方ないのでとりあえずそのまま使ってくれて

構わない、ということを言っていたそうです。



2についても同様で、市内の建売住宅メーカーさんの土地として登記されている部分が

あたかも富山1棟目の土地の一部のごとく、駐車場として整備されていました。

この会社に仲介業者さんが問い合わせて、引き続き使っていいかと確認してOKを

貰ってくださいました。

しかしなんでこんな細切れな土地を建売メーカーさんが持ってるんだろう?

宅地造成した際の余りなのかしら。



3に関しては、水路をまたいでその前後に富山1棟目の土地がある感じになってます。

言われてみれば、水路の所有権はうちじゃないですよね、うん。

ここは公共の土地となるので、水路の所有権がないからといって再建築できないという

話にはならないそうです。



4が一番残念な話で、前面道路に接する部分の土地が2mを切ってしまっております。

これのせいで再建築不可。もうほんと無念ですよ。でも再建築可能だったとしても、

これだけ盛大にあちこちに越境してたら、ホイホイと売却はできないよなあ、という

感じもしてしまいます。



この物件を再建築可能にするには、間口を2mにする必要があります。残りの20cmを

隣地の方から分筆して貰って購入するのが一番きれいなのですが、測量士さんから追加の

話を伺う限り、それは恐らく私が隣地だったら絶対に分筆しないな・・・という厄介な

事情がありました。よって、その選択肢は取れないということで確定。



そうなると、隣地の方が売却したくなるタイミングを狙うか、隣地の方と仲良くなって

借地契約をするか、というどちらかの選択肢を取ることになると思います。ここはまあ

時間をかけてじっくりやるしかないでしょう。売りづらいけど、キャッシュフローが

保有期間中出るのは間違いないので、それを頼りに・・・かな、と。



そして最後に管理会社さんとの打ち合わせ。今までは売主さんが依頼していた別の

管理会社さんがいたので、管理内定とは言えども先走って動くわけにはいかなかったので

いよいよ本格始動、って感じです。



電話やメールではやり取りしていた担当の方と初めて対面し、名刺交換。

リフォームの内容や設定家賃、ガスの切り替えの件などの話をしました。



焦って全部リフォームしなくても、まずは客付に影響がありそうな箇所だけリフォームを

先行して行い、客付にさほど影響がない箇所は後からゆっくりやるということでも

いいんじゃないか、という話をしました。管理会社さんは、それであれば客付に影響が

出そうなところをピックアップして連絡する、ということで動いてくれそうです。



ガスに関しては、基本切り替えの方向だけど、もうちょっとコストを落とす方法など

検討するので少し待ってほしい、ということを伝えました。要は相見積取るよという

つもりで言ってます。業者さんも不動産投資仲間に紹介して貰い、手配は整えました。

バックマージンとか貰ってると面白くないだろうと思ったので、管理会社さんにはまだ

相見積という単語は発しておりません^^;

「大家の友人に内覧して貰って助言してもらう」と伝えているので、選択肢として

相見積が出ることは恐らく予想しているでしょうけどね・・・。担当の方、割と

いい感じにできる人だろうとここまでのやりとりで思っていますし。



それから家賃。私が購入した地域は基本的に駐車場代などコミコミの家賃設定に

なっておりますが、富山1棟目はあえてそれを別々にして、検索時にちょっと目立つ

感じでやってみよう、ということにしました。よく見たら何も変わらないですけど、

見た目の家賃がちょっと安く見えるのでいいんじゃないかと思っております。



そんな打ち合わせを物件の空室でしつつ、管理委託契約書に署名押印したりしている中で

唯一の入居者様の契約書を見ていたのですが、なんか妙に敷金が多いんです。家賃の

6ヶ月分とかなので、何かの間違い?と勘繰りました。しかし、2年前に契約をちゃんと

巻き直しているので、間違いではなさそうです。はて?



「ちょっと確認しますね」と売買の営業さんが関係各所に確認の電話をするために離席。

そして戻ってきて一言。

「引継敷金、足りてませんでした・・・」



なんでも、連帯保証人がいなくなってしまったようで、その際に敷金を積み増しして

貰っていたということでした(前管理会社さんの証言)。売主さんも気づいていなかった

ということで、慌てて現地まで差額の現金を持ってきてくださいました。気が付いて

良かったわー、ほんと。



それ以外にも、退去時に前管理会社さんにて原状回復済みと聞いていたお部屋が

ヤニ部屋全開で全然原状回復されていなかったり、今まさに話題になっていた唯一の

入居者さんから前管理会社さんに「不動産業者がいっぱい出入りしていて不安」と電話が

入ったりと、なんだかいろいろ前途多難な感じの船出でした。まあでも、利回りは全てを

片付けてくれます(謎)



これから再生に向けて頑張っていこうと思っています!

(でもそんな矢先に富山を台風が直撃・・・ボロだから壊れてなきゃいいんだけど)