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都内好立地再建築不可物件、無事購入できました。

無事に決済してきました。都内好立地再建築不可木造リノベアパート改め東京6棟目。

2棟一括なので厳密にいえば6棟目・7棟目になりますが、ややこしいので今後は

東京6棟目としてまとめて一括りで表現したいと思います。



この案件の軌跡



GW直前

情報を貰ってすぐに書面上だけで買付を入れ、数時間後に仲介業者さんと焼肉食べながら

買付の書面に署名押印

(詳細はこちらの記事をどうぞ)

この時点ではまだ1棟だけ購入の前提

リノベ後渡しなので8月くらいに引渡のイメージ



5月後半

某ノンバンクさんで融資の内諾を得る

しばらく待ちましょうと言われていたのですが、財務状況が改善したとみて貰えた感じ

(詳細はこちらの記事をどうぞ)



7月後半

どうせなら隣も買いませんかと売主さんに言っていただき、ほどほどに指値交渉も

受けてもらうことが出来たので、隣も購入の方向で再度行動開始

金融機関さんと話をして、諸々調整して何とか2棟一括で融資いただく話が成立

金利3.9%、売買金額の8割程度、30年という条件提示を受ける

返済比率は何とか50%を切りそう

(詳細はこちらの記事をどうぞ)



8月前半

追加の1棟の建物登記が誤っていることに関係者が気が付き、更正登記を実施

この影響でノンバンクさんより更正登記が終わるまで決済不可との通知あり

更正登記終了予定が9月後半であることから、決済も9月後半にスライド

売主さんへの謝罪の意味も込め、中間金を8月末に支払うことで決済延期決定

(詳細はこちらの記事をどうぞ)



8月後半

売主さんから保険が切れるから買主にてかけてもらい決済時に日割り精算したいと

申し入れがあり快諾するも、ノンバンクさんより質権設定がある関係でNGと言われ

融通が利かないことにガッカリ

(詳細はこちらの記事をどうぞ)



そして思ったより早く更正登記が終わったので、決済を急ぐ段取りに軌道修正、準備開始

リノベ後の物件の状態も確認、内容申し分なし

(詳細はこちらの記事こちらの記事をどうぞ)



9月前半

金銭消費貸借契約を締結、中間金や残金の振込、保険契約などを済ませる

(詳細はこちらの記事をどうぞ)



9月8日

決済完了!



こうやって振り返ると、4ヶ月に渡る割と長い期間この案件に携わっていたのですね。

1棟の不動産を購入するということがいかに時間のかかることか、改めて感じます。



今回の物件は、山手線のターミナル駅徒歩圏です。ビジネス需要が多い駅なので、

ターゲットは25歳~35歳くらいのサラリーマンとして名のある企業に勤める

給与収入も割と多めな独身男性としました。昼間は家にいなくて、週末は彼女を呼んでも

いい感じに決まるおしゃれで利便性のいいお部屋に住みたい、都内だから車ではなく

ロードバイクなどで移動する、そんなタイプの方が住みやすい部屋づくり。



壁が朽ちかかっているボロボロの状態でしたが、売主さんがバシッとリノベをして

くださったので、とてもスタイリッシュなお部屋に仕上がりました。ターゲットとなる

顧客にバッチリはまりそうです。



今回の物件、仲介業者さんにそのまま管理を委託するのですが、賃貸として強気の家賃で

募集をかけたところ、早速反響がぽつぽつと来ているようです。うん、良い傾向。

早々に満室になってくれたら伝説が生まれます!



今回はノンバンクさんの都合でいろいろ振り回されたり、契約形態もやや複雑になったり

してしまったため、仲介業者さんは大変だっただろうと思います。それでも辛抱強く

話をまとめるよう動いてくださり、感謝しております。ありがとうございました。



この物件はじっくりホールドするつもりです。融資期間が長いので返済比率が低い反面

残債がなかなか減らないし、そもそも再建築不可なのでキャピタルを取るには時間が

かかりそうな印象があります。立地も良いし、建物もフルリノベしているので当分は

トラブルフリーと考えられますので、売却するなら他の物件を優先させるだろうな、と。

木造の再建築不可なので、固定資産税がかからないこともメリットですし、敷地に対して

びっちりと建物が建っているので、共用部の清掃も特に不要と考えられます。

結果としてランニングコストが小さくなるため、保有しやすい案件です。



物件名も既につけてあります。あ、看板デザインの発注もしなくちゃだ・・・。

まだ札幌6棟目の看板も終わっていないんだよなあ。忙しい方だし、どうしよ。



ともあれ、昨日から新たに仲間入りした東京6棟目をよろしくお願いします!