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退去したお部屋の現状回復のお見積が届きました。

キーワード:地方物件,家賃,コスト削減,換気扇,見積,原状回復,管理会社,退去,札幌,不動産投資

投稿者:ひろ*

2017年09月06日 07:16

札幌5棟目で先日退去がありました。そちらの原状回復のお見積が出てきたので、

内容を確認しているところです。



退去予告をいただいていたお部屋の退去が完了したということで、管理会社さんから

原状回復のお見積が届きました。こちらの管理会社さん、コストが非常に明瞭でして

「提携業者さんにしてもらった見積+手数料(固定のパーセンテージ)という形で

出てきます。業者さんの取り分と、自分たちでのっけてる分とが明確で、これはこれで

見せ方として面白いなあと思っています。変なボッタクリはしないよということが

わかるので、初心者の方は逆に安心できるんじゃないかな?なんて。



前回の時は、家賃の割に原状回復コストが大きかったのと、私自身まだ内装を見たことが

なかった(満室で購入して初めての退去だったんです)ため、部屋のイメージが写真のみ

だと描けませんでした。結果、見積や補修箇所が妥当なのかどうかがよくわからなく

なってしまいました。



そこで、実際に自分で現地に行き、管理会社さんと一緒に見積を見ながら話し合って

ある程度やらなくていいところを下げる、ということをしたりしました。旅費も

かかりましたが、ちゃんとそこまでやってよかったと思います。



今回のお部屋は前回よりさらに劣化が進んでいるようで、業者さんから出てきた見積は

20万オーバーとなっておりました。家賃はそれに対して25000円前後。広告料を

3ヶ月計上したら、ほぼ1年分の収入が飛んで行ってしまいます。なかなか厳しい!

今はまだ他の物件と総合すればいいと考えられますが、これが1棟目だったら目玉が

飛び出してしまうレベルだと思います。



しかし、この管理会社の担当さん、ちゃんと前回のやりとりを覚えてくれてました!

この金額だと高いと言われると思ったのでしょう。前回より程度が悪いお部屋なので

難儀したような雰囲気を感じますが、見積書のそこかしこに赤色で印がついており、

「赤いところは削除で良いと判断しています」とのこと。こうやって前回のことを踏まえ

やり方を合わせてくれるという姿勢、とても嬉しいです。ありがとうございます。



管理会社さんが「ここはやらなくても何とかなる」としてくれた箇所を全て差し引くと

だいたい10万くらいコストが下がる計算になりました。これで家賃4か月分です。

そう考えると、見積のコストを落とすのってとても大事ですね。特に地方単身物件は

家賃が安いので、相対的に経費率は高くなります。勿論、入居付けに影響があるところを

いじらずに入居が付かないのでは本末転倒ですけど。そのバランス加減は難しいですね。



網戸がないとか、浴室換気扇から異音がするとか、そういう生活インフラにおいて重要な

ポイントに関しては、いくらコストがかかってもやるしかありません。照明器具など

自分で調達できるものは、自主調達してコストを下げることも検討できます。

あとは「あればいい」というレベルのものは対応しない、ってとこでしょうか。



過剰にコストを落としすぎると、入居付けに影響があるだけでなく、管理会社さんの

モチベーション低下にもつながると思います。執拗にねちねちとコストを下げるのでは

なく、コストダウンは一発勝負で、できるだけ後だしじゃんけんをしないこと、自分の

基準を作り、その基準に合致するかしないかを一貫して判断しているように見せることで

相手に「この人はどこまでやれば気が済むんだろう」「付き合いきれない」みたいな

勘定を抱かせることが減るんじゃないかと思います。私は少なくともそういうところは

気を遣っているつもりです。



話がそれた気がしますが、ともあれ見積の内容を早めに精査し、入居付できるように

話を進めていこうと思います。とはいえ、今回はちょっとだけ試してみたいことが

あるので、それが可能かを管理会社さんに確認しているところです。OKであれば、

その準備も必要になるので、少しだけ原状回復の着手が遅れちゃうかも。ま、仕方ない。