収益物件検索キーワード:駅近RC造投資用物件高利回り満室稼働中SRC造戸建賃貸RC造最上階人気エリア学生需要有注目の物件10%超住環境充実2路線2駅

新規購入予定物件のリフォームや客付、管理、融資などについて検討。

来月決済予定の北陸の物件について、なんだかんだと動きが出てきています。

決済までにまだ時間があるので、丁寧に一つ一つ対応していきたいと思います。



【決済日】

当初この辺でと見込んでいた日程は7月中盤でした。確定測量の終わる時期がだいたい

その辺であろうという話だったためです。ていうか、安い金額の案件なのに確定測量も

してもらえるなんて、ほんとありがたい話です。



そしてその件で仲介業者さんからお電話がありました。曰く、近隣との立会の日程が

調整つかず、予定していた7月の日程は難しそうということです。まあそれであれば

仕方がありませんので、8月にリスケということになりました。ちょうど8月初旬に

別件で富山に行く予定がありましたので、そこに合わせてもらうということで調整。



【リフォーム】

見積があがってきたので、それに対してやり取りを進めております。

以下の話の前提として、以前の記事を最初に見ていただいた方が話がわかりやすいかと

思われますので、よろしければご覧ください。



プロパンガスへの変更ではなく電気温水器の交換で見積もっていただいた件に関しては、

再度どういう考えでそうしたか確認をしました。結果、コストと言うよりは、通路巾の

法規上の問題があるためにプロパンへの変更は不可という判断だったそうです。

それであれば仕方ないか・・・。電気温水器、高いけど仕方ない。

交換して、故障する前に売りぬくか・・・ぼそぼそ。



エアコンは施主支給でもいいということでしたので、こちらで通販で購入しようかと。

施工だけお願いする形で若干のコストダウンを図ることにしました。



融雪装置については、売買仲介の担当者さんが売主様と少し話をしてくださり、全額では

ないものの一部費用を負担してくれることになりました。売主さんにいろいろ甘えて

しまっていて申し訳ないなあと思います。何か手土産持っていこう・・・。



また、融雪装置の改善として、今は駐車場の一面にしか装置が届いていないので、

全面に届くように水栓を追加してはどうかと言うご提案もありました。賃貸管理の

側面からすれば、確かに今コストをかけて雪対策をしておいた方が、ランニングコストは

落とすことが出来ると思うので、賛成です。見積もってもらったところ、水栓の追加を

2箇所に行うことで20万くらい。ま、仕方ないですね。効果を考えれば悪くない。



【管理】

売買仲介してくださる会社さんと、もう1つ別の管理会社さんを比較検討しています。

先日、売買仲介の管理会社さんは具体的な管理プランと家賃査定をしてくださったので

もう片方の管理会社さんにも同様に家賃査定を依頼しているところです。ただ、まだ

こちらの返信は来ておりません。



それと並行して、地元大家さんにヒアリングをかけていってます。評価としましては

売買仲介してくれる管理会社さんの方が管理の仕事は丁寧、客付に関してはもう1つの

管理会社さんの方が優位性あり、という感じみたいです。



今回購入する場所は、地元に店舗を出している業者さんでないと客付が難しいという

話があったので、その点ではもう1つの管理会社さんが優勢でした。売買仲介を

してくれる管理会社さんは、客付をどうやっていくか具体的な話が出てくれば、

安心してお任せしようというモードになるんだけど・・・という感じでした。



で、先日その売買仲介に入ってくれる管理会社さんから連絡がありました。

なんと、フライング気味だけどいつも家探しを依頼してくれる法人さんから、

ちょうど私が買う予定のエリアの賃貸を探しているというお話をいただいたとのこと。

うちの物件を紹介して決めてもらおうと思います、と話してくださいました。



そして数日後、きちんと申込書を持ってきてくださるという素晴らしいお仕事っぷり。

「今回の客付の件もありますし、是非当社に管理を委託いただければと思うのですが」

と言われたら、勿論お任せしますとしか言いようがありません。決まりですね、管理。



「決まった部屋の電気温水器の発注だけお願いします」ということでしたので、

そちらは先だって対応してもらうことにしました。



【融資】

リフォームの見積が出たので、ようやく融資相談に行くことができました。

持っていく先は、最近厳しくなったと噂の某政府系金融機関さんです。

融資引けなくても別に現金で処理できるのですが、手元資金を減らすのも微妙なので

借りられるなら借りよう、ということで行ってきました。



不動産賃貸業に対しての貸出は最大10年ということでしたので、それだったら

物件担保を取らないで対応してほしいという話と、今は空室が多く、大規模修繕して

貸し出すので、据え置き期間を設けてほしいということを申し述べました。



こちらの希望としては、購入+リフォームの全額融資が理想だけど、難しければ

リフォーム分のみでも良いということをお伝えしております。

10年で引っ張っても十分回り利回りなので、全額引いても問題なしです。

こちらの状況も引き続き注視していきたいと思います。



ちなみに、昨日のネタにした新規取引開始金融機関さんからも、北陸であっても

他社との提携で1000万まで5年で貸せる商品があるという話をされておりましたので

まあそっちでもいいのかな、なんて。でも10年借りられるならそっちの方がいいか。



北陸物件、そんな感じで動いています。決済まで頑張ろう。