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満室の3倍儲かる非常識な投資法」は再現性があるのか?

突然ですが、沖縄不動産の視察に来ました。簡易宿泊所の事例に興味がありまして、

いろいろと細かいお話を伺いたいと思った次第です。



沖縄視察の話をする前に、そもそもなぜ沖縄に視察に来ているか、そのきっかけなど。



そもそもは、健美家に執筆協力している方のみご招待いただけるパーティーに

いろいろあってお邪魔させていただいた際にお会いした沖縄の投資家、三浦弘人さんと

お話させていただいたのがきっかけでした。



三浦さんは「満室の3倍儲かる非常識な投資法」という著書で有名な方です。

からくりだけさらっと言うと、通常賃貸ではなくマンスリーマンションや簡易宿泊所への

コンバージョンなどを駆使して、あまり利回りが高くないと言われる沖縄でも大きな

利益を挙げておられます。


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↑著書↑



その健美家パーティーの懇親会で会話させていただき、是非一度見学させてほしいと

言ってみたところ、あっさりOKいただきました。それじゃあということで沖縄行を

企画して、どうせなら東京にいらっしゃらない大家さんとの交流ができればいいなと思い

東京以外の地方にお住いの大家さんに「皆で沖縄に行こう」とお声がけしてみたり。

賛同してくれた人と一緒にお邪魔するアポを取った、という感じで本日に至るわけです。

なんでも図々しく言ってみるものだ・・・(笑)



そして昨日、念願の沖縄視察が実現!

全国から様々な大家さんが沖縄に集合。会うなり話が面白すぎて笑いが止まりません。

いやはや、これはすごいわー。また企画したくなるこの楽しさ!

※視察だから楽しんでばかりじゃダメですけど・・・



ひとしきりお話して自己紹介も済んだところで、いよいよ三浦さんの物件へゴー。

著書だけだとよくわからなかった簡易宿泊所の許認可とか、聞きたいことがあります。

著書を拝読す限り、区分所有で簡易宿泊所をやっている?ように見えたもので。



三浦さんには、ご自身が保有してる簡易宿泊所物件にご案内をいただきました。

どれも素晴らしい物件でしたが、その中で私が勘違いしていたことが。

私は区分を簡易宿泊所に変更したものと思い込んでおりましたが、実際はそうではなく

自己保有の物件そのものを簡易宿泊所に認定してもらい、そのうちの一部のお部屋を

宿泊用としている、ということでした。



てっきり、区分を購入して、その区分のお部屋を簡易宿泊所に変えているものと

覆いこんでおりましが、その違いまでは私は著書から読み取れずじまいでした。

区分でどうやってクリアするんだろう?と思っていたのですが、そもそも区分では

なかったのか~、と。東京の区分でできるんだったら夢が拾ったんですけど(笑)



やはり、実際に見に来て直接オーナーから話を聞くと、いろいろな違いが見えてきます。

だいぶ違うなあと思ったのは、簡易宿泊所を認める要件の緩さ。三浦さんが運営する

沖縄の簡易宿泊所と同じ内容の物件を都内で作った場合は、おそらく簡易宿泊所として

利用する許可が下りないでしょう。それが下りるからこそ、今のこの投資が成り立って

いるものと思われます。



都内だと、区ごとに微妙に異なりますが、共用部のトイレの数をいくつにしろ、

みたいなルールが旅館業法の基本ルールに追加して設定されているそうです。

それがあるため、ワンルームマンションをコンバージョンするようなことが

難しい、という側面があると理解しています。



しかし、その要件が沖縄にはありません。だから、賃貸マンションと変わらない仕様で

簡易宿泊所として運用できる、ということになります。そしてそれこそがこの投資法の

キモなのであろうと思います。コストが通常の賃貸住宅とあまり変わらない上に、

最悪の場合に賃貸物件にコンバージョンすることも容易なわけですから。



実際、賃貸住宅としても簡易宿泊所としても、どちらでも使えるようにという感じで

準備をしていた、というのが三浦さんのお話でした。なるほど、それは実際に話を

聞いてみないとわからないポイントです。



東京だとちょっと再現性なさそうだ^^;

建設費がかさむ&レンタブル比が取れない&再販しても売りにくい(融資つかない)

という点がネックになると思われます。



全国の中には、沖縄のように観光客が多くて、簡易宿泊所の要件が緩いところも

もしかしたらあるのかもしれません。そういうところであれば、三浦さんの投資法は

再現性があるものになるのかも、などと思った次第でした。それがわかっただけでも

充分収穫であったと思います。



三浦さん、突然のぶしつけな訪問に対して快くご案内いただき、感謝します!