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賃貸繁忙期は終息した(と思います)、乗り遅れた私。

キーワード:不動産投資,仙台,繁忙期,営業,仲介業者,マイソク,物件資料,立地,条件,募集条件

投稿者:ひろ*

2017年03月22日 08:14

仙台1棟目の営業回りをして、早めに動けなかった自分に対して後悔しました。

繁忙期、ほぼ終わったな・・・。



一昨日の記事に書いた通り、この三連休は仙台での空室対策も行っておりました。

お彼岸で義父のお墓参りに行くことは決めていたので、それなら1室の空室を埋めるため

やれるだけのことはやってこよう、という感じで。



昨日書いた条件の緩和で、最後の一押しに関してはだいぶやりやすくなっただろうと

考えられます。あとはその条件変更を発動させるために、多くの仲介店舗さんで

この話題をぶつけてもらえる体制が必要。ということで、営業行為です。



今回、営業する時間はそれほど多く取れませんでした。では、どこに行くべきか?

以下の2択でギリギリまで悩みました。



1.今までもよく通っている物件近所の店舗でダメ押しのPR

2.今まで行ったことがないターミナル駅近辺で新規開拓



かつてファンド物件のリーシングをやったことのある嫁ちゃんから「2にしたら?」

「1は電話でも大丈夫だろうから」というアドバイスを貰い、2の方針でいこうと決断。

ターミナル駅の最寄の駐車場に車を止めて、前日夜のうちに作っておいた自作マイソクと

条件をつらつらと書いたシートを片手に、ターミナル駅の今まで回ったことがない

業者さんをご訪問します。



さて、ここで自作の資料についてです。仙台1棟目は自主管理(窓口は義母)です。

マイソクを誰かが作ってくれるなんてことはないので、自分でExcelを駆使して

逸れっぽいものを作ります。そしてもう一つ、文字で条件を一通り書いてある資料を

作って持参します。



大項目として「物件概要」「募集条件」「問い合わせ先」の3つを準備します。



物件概要には、物件名、所在地、交通(最寄駅など)、構造、築年数などを書きます。

仙台1棟目はプロパンガスなので、その旨とガス会社名なんかも書いたりします。



募集条件には、空室のお部屋と家賃、管理費、駐車場や駐輪場の有無、水道代など

家賃以外にかかる経費、敷金・礼金など初期費用にかかわる項目を書いています。

広告料や現地の鍵の開け方もここですね。



仙台1棟目は自主管理なので、契約書の書式は仲介業者さんのものに従うことや、

火災保険や保証会社も仲介業者さんで選定してよいこと、特約事項にこれとこれは

絶対入れてほしいというメモなど書いてます。



ちなみに私が特約に入れてほしいと言っているのは以下の内容です。

・ハウスクリーニングは退去時借主負担

・一年以内の解約の場合は違約金1ヶ月

・退去時の家賃精算は月割(仙台では月割がポピュラーなのだそうです)



あとは、仲介業者さんに物件のメリットやデメリットをサクッと伝えられるように

ちょっとだけコメントを書いています。バストイレ別、お風呂は5年前に交換、

ガスコンロ、エアコン、陽当たりが良いといったメリットと、プロパンガス、

室内洗濯機置場無し、シューズボックス無しといったデメリット。両方書いておけば

セールストークが組み立てやすいかなと思って。



また、この資料には交渉可能項目も入れてあります。

家賃は2000円までダウンOK、礼金は削ってもOK、など。

一般媒介で数社に依頼しているので、1社だけ勝手にインターネットにこれらの条件を

掲載することはNGということもあわせて伝えております。



あとは連絡先を入れて完成。文字ばかりの資料ですが、持っていくと最初に目を

通しているので、まあそれなりに役には立っているのかなと思っております。

自作マイソクとかあまり見られてないし(笑)



今回、次の予定もあったので、6店舗しか回ることはできませんでした。

うち3つはすでに別の支店さんで取り扱ってくれており、社内システムに情報は

登録されている状態でしたので、単純に認知度アップを求めて営業してきた感じです。

別店舗に知っている仲介営業マンの方がいるとか、そういう話もあって、3つのうち

2つは相手の印象にも残ってくれたのかなと思っています。



残り3店舗は完全な新規開拓。名前も聞いたことないようなところから、売買関係でも

お近づきになっておいたらいいかもなあと思うところも。まあ売買と賃貸は部門が

別なので、直接話が通らないんですけどね。



おおむねどの店舗でも「立地いいですね!」という好印象から入ってくれるので

大変助かりました。立地は確かにいいんです。それは自慢できます!良いお客様が

いたらぜひ紹介させてください、ということで(社交辞令かもしれないけど)一定の

手ごたえはあったのではないかと思います。



しかし、それより暗澹たる気持ちになったことが一つありまして・・・。



繁忙期最後の三連休という最悪に忙しいと思われるタイミングで営業に行くという

相手にとって迷惑極まりない行為をしてしまっていると思っていたのに、どの店舗さんも

全然お客さんがいなくて、余裕で話を聞いてくれたこと。



わーい、話を聞いてもらえてよかったー、とかそういう次元じゃないです。

これ、繁忙期はすでに終わっているという状態ですよ!確かに今年はスタートが早いと

いう話があちこちで聞かれましたが、ここまで終わっているとは。



確定申告が云々とか、札幌出張が云々とか、言い訳すればいくらでも出てきますが、

あと1~2週間早く行動したかった・・・。リフォームの完了が20日くらいだからと

怠けている場合じゃなかったです、がっくり。



仙台1棟目、やっぱ繁忙期中に決めたいんですよねえ。他物件に比べて繁忙期の影響を

受けやすいような気がしていたし、なんか決まりが悪くなってきているなと思ってたし。

仙台全体が復興バブルから下り坂に突入している感じは受けております。

今後仙台で購入される方は、現在の家賃相場より高い家賃で貸している物件をつかんで

それがどんどん下り坂になる可能性が高いので、家賃引き直し等きちんと想定して

指値を入れることをお勧めいたします。



最後にちょっと話がそれた気がしますが、ともあれ営業することはしました。

反響がなければ再度営業をかけます。たぶん1ヶ月後。法事にあわせて出張して

営業活動をしてこようと思います。その前に決まってくれますように。