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買主さんの融資が確定・・・え、そこから指値入れちゃうの!?

キーワード:内諾,融資,売却,札幌,買主,不動産投資,抹消書類,仲介業者,金融機関,指値

投稿者:ひろ*

2017年03月17日 07:18

融資の内諾、出ました!

ただし、私が買う方ではなく、私が売る方の話です。

ブログ読んでる方的には、売る方より買う方が盛り上がるかなと思いつつ。



以前の記事で、売却を決断したところすぐに買付が入ったという話を書きました。

ここまで来ると、あとは先方に融資が付くのを待つばかりであり、私自身の仕事は

祈るだけという状態になります。だいたい、自分が何かしら動いていることが多いので

なんかこの状態になることが落ち着かないです。融資をつけるために協力できることが

あればいいんですけど・・・。



今は満室なので、物件自体の空室を埋める活動もいりませんし、銀行さんと会話をする

必要も特にありません。強いて言えば、札幌4棟目の借入行さんに対して、物件を

売却する可能性があるということを伝えておくくらいでしょうか。



普段は自分がアホみたいに動き回って融資を何とかしようとするわけなのですが、

相手がのんびり融資をつけてくるのをひたすら待つばかりという状況に慣れず・・・。

結局融資つくのかしら?崩れるのかしら?と気にしておりました。



仲介業者さんはその辺の気持ちをわかってくれたようで、なかなかこまめに進捗状況を

教えてくれました。買主さんの属性や自己資金(個人情報がモロに出ない範囲で)、

どこの銀行さんに持ち込んでいて、融資の状況はどんな感じ、など。



しばらくして、1番手の方の本命の融資がNGだったという話が舞い込んできました。

マジですかー。うーん、なんか雲行き怪しい感じがしてきましたよ?年収も自己資金も

けっこういい方だったのに、なんで融資つかないんだろう?



すぐに、次の銀行さんにあたるという話もいただいたので、とりあえず1番手の方で

じっくり待つことにしました。私も本命がこけるなんてしょっちゅうありますから。

だからそのくらいでどうこう言う気はありません。それに持っていたって普通に

家賃収入が入ってくるわけですから、多少遅れても問題はないと思います。



そうは言いながら、仲介業者さんは確実に売れるように次の一手を打ってくれて

いたようです。ある日の報告で「内々で2番手・3番手の融資付けも動かしている」

ということを教えてくれました。どういう優先順位で最後落ち着かせるのかは

わかりませんでしたが、いろいろと手を打ってくれている様子は伝わりました。

ありがたいです。



そして先日、仲介業者さんから「2番手の方が融資の内諾を得た」という連絡を

いただきました。買い付けが入ってから1ヶ月半。けっこう時間がかかりましたが、

これで利益確定となりそうです。



某都銀さんで融資が付いたらしく、その都銀さんから何とか今月中に決済をしたいと

いうことを言われているのだとか。仲介業者さんもあと半月しかないということで

ちょっと焦りの色が見えています。銀行さんの気が変わらないよう、ハイスピードで

決済まで進めていきたい、ということでした。私もその点に関しては同意です。

テンポよく進めていきたいと思います。



札幌1棟目と同じく、ちょっと寂しい気持ちに。カタカナ銀行さん以外で融資を受けて

札幌物件を購入できた第一号案件でした。初の札幌新築、素晴らしい施工業者さん、

札幌に住民票がないのに頑張って対応してくれた金融機関さん。物件名にその感謝の

気持ちを込めてみたりしたので、思い入れあるんだよなあ。



なにげにトラブルもいっぱいありました(火事、豪雨、盗難、逮捕など)。

なにげに融資期間が短く25年しか借りられず、金利もそんなに安くなかったので

返済比率は高かったのですが、その分元本返済が進んでいたという点は利益確定に

おいては良い方向に作用したような気もします。



この業者さんとのお取引もいったん終了となりますが、ぜひ次の案件もやらせて

いただきたいと思っております。今後ともぜひよろしくお願いします!



・・・ん?回想に浸っていたら仲介業者さんがまだ何か言っているようです。

え、なんですって?融資が確定したこのタイミングで指値を入れてきたですと!?

マジかー!ちょっとそういうの良くないですって!売主的には愕然としますし。

金額にして数百万の指値です。物件総額から考えればたいしたことはないですが

札幌1棟目のロットで数百万指値されたら発狂しますというレベルなので、やっぱり

簡単にハイそうですかと受けられない金額ではあります。



現金だからということで買うときに指値を入れるパターンは割と理解できますが

買付もその額で入れたのに、特に物件に瑕疵があったわけでもなく、状況が変わった

わけでもないのに指値を入れられると、人は愕然とするものなのですね。身をもって

体験して初めてその心理が理解できました(苦笑)



しかしこの指値もずるいというか効果的というか。だって1ヶ月半待ってようやく

融資が固まったわけじゃないですか。ここからこの話をもう一度別の人でやり直す

気合いが入るくらいの指値の額ではないし、それだったら若干は受けることを覚悟して

ちょっと交渉して押し戻していこう、とか考えるしかなくなります。要は指値を受ける

前提に気持ちが動いてしまうわけです。くっそー、上手だなおい。



しかも、買主さんの利用する金融機関さんが希望する決済希望タイミングが今月末。

ほとんど時間がありません。ここに絶妙なタイミングで入れられる指値。そして

仲介業者さんが「話をまとめるためにあまり交渉に時間をとれませんモード」に

突入してしまうわけです。



こちらとしては、先行取得土地等の特例を使えるから、土地建物の比率をいじって

土地を多めにすれば手元に残るお金が増えます。そこを活用して、指値はちょっと

受けるけど、手残りは結局変わらないという状態に持っていこうと考えました。

仲介業者さんには計算シートを見せて手の内をさらし、なんとかこの手残りあたりで

着地させたいと説明しました。



本当はここからもう少しじっくり指値について交渉したかったのですが、時間的な

制約があり(ほんと、絶妙のタイミングで指値しやがっちゃいましたよ・・・)

「何とか頑張るので価格を一任してもらえませんか」と。両手なので双方の言い分の

中間くらいには落としてくれるだろうと考え、一任することにしました。



その結果、33%程度指値を押し戻したところで決着。土地建物比率も若干ですが

土地を多めにしてくれましたので、固定資産税評価額で指値前の手残りと同等くらい

手元に資金を残すことができそうです。



このタイミングで指値すると、受けてもらえる可能性がかなり高いということは

よーくわかりました。ただ、売主の立場としては、これをやられちゃうと、多少の

不満は残ってしまうので、後味があまりよくない取引になるということも理解しました。



実際、私もやや釈然としない気持ちになっています。すみません、小さな男なんです。

札幌1棟目の時のように、買主さんと会ったり飲みに行ったりしようという気持ちは

100%なくなりました。3月末で空室になる部屋の募集に関して、せっかくの

繁忙期だから買主さんにも満室確定渡しをしようかと思い、商品券キャンペーンを

もう一度やろうかとも思っていましたが、それもやる気がなくなりました^^;



まあでも、私が買う側の時であっても使える技を身につけたということで、もし

どうしても活用せざるを得ないシーンが出てきた場合には、最後の切り札として

利用を検討しようかと思います。なんとなく、このやり方は三方よしの精神には

反するかなーという気がしています・・・。



ごちゃごちゃと書きましたが、想定していたより高い価格で売却をまとめてくださった

仲介業者さんには大変感謝しています。あとは決済まで気を抜かずに頑張っていきます。



既存取引行にはこの話を伝え、抹消書類等急ぎで準備していただくことになりました。

長期で保有する前提で購入した物件を、4年で売却してしまうことになりましたので

そのお詫びとして、売却益の一部はこちらの金融機関さんに預けることとしたいと

こちらからも申し出をさせていただきました。次の融資にもつながればいいなという

打算的な行動でもありますが・・・



月末決済に向け、滞りなく準備を進めていきたいと思います。