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東京5棟目のバリューアップと家賃再設定。

キーワード:不動産投資,東京,家賃,初期費用,保証会社,エアコン,シューズボックス,靴箱,管理会社

投稿者:ひろ*

2016年07月05日 08:31

東京5棟目にばかり構っているわけにはいかないのですが、家から近いのでついつい

そちらにばかり目をかけてしまう私がいます。



以前行った内覧会の意見も少し踏まえ、バリューアップに着手した話を以前書きました。

今回、追加でシューズボックスとエアコンを導入し、さらなるバリューアップです。



靴箱は結局安いやつにしました。


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玄関に設置したら、ちょうどいい感じの幅になりました。



上下が逆なんじゃないかと何人かの方に言われましたが、これはこういうデザインです。

上にいろいろ荷物を置いたりできるので、イーゼルとラミネーターでPOPでも作って

みようかなと思っています。



あとはエアコンです。入居申込をいただいたときにリクエストがあり、手配しました。

奮発して8畳間なのに10畳用のエアコンを入れてみたのですが、蓋を開けてみたら

まさかのキャンセルというビックリなオチでした。



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結果的に設備に余計なお金を使ってしまった感はありますが、これが次の募集の際の

付加価値になるということで自分を納得させました。



あと、害虫駆除も実施しました。と言っても、ドラッグストアに行ってバ●サン的な

商品を買ってきて、夜中に仕掛けただけですけど。前に物件で照明つけたりなんだかんだ

していた時に、視界の片隅に黒光りするアイツが見えた気がしたので、そんなものが

内覧時に登場したらたまらんということで駆除しました。あとで見に行ったら、黒光りが

ひっくり返っていたので、やっぱり潜伏していたかと背筋が寒くなりました・・・。



再募集にあたり、家賃をもう一段階アップさせたいところなのですが、いろいろな意見を

聞いていると、一度打ち出した家賃をあげるのはなかなか勇気のいる行為のようです。

定着している家賃をあげると、それを嫌って紹介しなくなる業者さんが出てくるかも

しれないし、前の条件を打ち消すのに一苦労という側面もあるということです。



今回は設備のグレードをあげたのだから、それに乗じてちょこっとくらいいいじゃないと

思う気持ちもありますが、はてさてどうしたものか。管理会社さんも、やっぱり本件は

ベースの家賃はあげない方がいいのでは、という雰囲気の回答でした(それでもあげると

いうことなら勿論対応します、という感じで)。



その代わり提案してくださったのが、家賃を3000円あげるかわり、敷金も礼金も

ゼロにしてしまえばどうかというお話。その代わり、保証会社を必須にするということで

原状回復リスクや滞納リスクを担保しようということです。なるほど。



敷金くらいはとってもいいんじゃないかと思ったのですが、保証会社さんに支払う

保証料を考えると、入居者様の負担は0.5ヶ月しか軽くならないから、どうせなら

敷金も0にした方がインパクトはありますよ、ということでした。



確かに、保証会社さんの費用を考えれば、入居者さんへのメリットは小さくなって

しまいます。初期費用のハードルを落として、その分長く住んでいただき回収するのが

確かにいいのかなと思い直しましたので、その方向で進めようかなあと思ってます。



プラン1:家賃据え置きで敷金1ヶ月礼金1ヶ月

プラン2:家賃3000円アップで敷金0礼金0(保証会社必須)



この2本のプランのうち、好きな方を選んでいいですよということでいこうと思います。

利回り観点ではプラン2の方がリセールバリューが向上するからいいのかもしれません。



空室率も高まってきているし、早いところ埋めていきたいものです。