収益物件検索キーワード:駅近RC造投資用物件高利回り満室稼働中SRC造戸建賃貸RC造最上階人気エリア学生需要有注目の物件10%超住環境充実2路線2駅

将来推計人口の統計資料を使う際の注意点。

キーワード:不動産投資,将来人口推計,需要,供給,売買,自宅

投稿者:ひろ*

2015年04月10日 08:05

昨日書いた記事について、いくつかありがたいご意見をいただきましたので

この場でご紹介させていただこうと思います。



■人口の推移と賃貸需要は別■

人口が増えている理由に着目する必要があります。

例えば、増えている理由が、都心近くのベッドタウンだからということであれば、

どちらかと言えば自宅を購入する客層が多いと考えられます。よって、賃貸需要は

実はそれほどでもないのでは?という予想を立てることができます。



この辺はポータルサイトで賃貸と売買の両方で検索すれば、ある程度予想できると

思われますので、ネット上でも判断つくのではないでしょうか。



というわけで、人口が増えている理由はしっかりと把握しなくてはならないと思います。

(偉そうに書いてますが、受け売りです・・・)



■賃貸住宅の供給数にも着目■

賃貸住宅の需要があると仮定した場合に、今度は需要と供給のバランスがどうなのかを

把握しなくてはなりません。いくら需要があり人口が増えていても、それ以上に

供給数が多ければ、結局レッドオーシャンに放り込まれてしまいます。



適正戸数が供給されているかについても、ポータルサイトを見ればある程度わかります。

敷0礼0物件が多い、ワンルームが大量に供給されている、などの状況がわかれば

そこは供給過多な地域なのかもしれない、と予想することができます。



参入してみたら大変だった、ということを避ける為にも、ここは事前にしっかりと

調査をしておくことが肝要と思います。競合分析の目線ですね。

(偉そうに書いていますが、やっぱり受け売りです・・・)



とまあ、いくつかの注意は必要だと思いますが、基本的には使える資料だと考えます。

昨日のブログではそこまで書かなかったので、念のため補足させていただきました。



人口動態の推移は、その街に人が集まる理由があるのかどうかという観点では

有用な情報であると思います。とはいえ、これだけを鵜呑みにして判断するのではなく、

これを用いて判断の一助とする、という使い方がいいのではないかと思います。



例えば、見知らぬ街で条件の良い物件情報が出た、などの際には、その物件が運用に

耐えうるものかを確認する手段として、将来の人口推移を一つの材料にする、など。

あるいはブルーオーシャンを見つけるために、いくつかの資料と複合技で使う、とか。



私はこのExcelに条件を入れて、90%~100%なら緑色、100%より上であれば

青色にセルが変化するようにしました。これで色が付いているところだけ見れば、

ある程度判断できるようになります。



いろいろな情報を集めて、分析を進めていこうと思います。