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社長!その利回りだともう少しコストダウンが必要です!

キーワード:ファミリー,間取り,自己資金,利回り,土地,義母,仙台,新築,不動産投資

投稿者:ひろ*

2014年10月21日 08:30

義母(=仙台法人の社長)が持っている土地に新築を建てたいという話をしている件、

まだ終わってはいませんでした(汗)


ハウスメーカーさんを容赦なくぶった切った時点で、せめて表面利回りが8%以上は

ないことには検討することもできないよ、という話をしたところまで書きましたが。

本日のネタはその話の後の一連の展開です。


義母は新築する方向ではなく売却の方向で動いていました。今の仙台だと建築コストが

どうしても高くなってしまうし、あまり新築をするメリットがあるとも思えないという

私の言い分にも納得してくれたし、何より今は手元資金を増やすための売却がベストと

考えたようです。


しかし、思ったように土地は売れません。仲介業者さんも何も言ってこないので、

義母から問い合わせると「反響はあります」「今日も現地を業者さんが見ています」

と状況報告してくれますが、それが具体的な商談に結び付いてはおりません。


せっかちな義母のことだし、また何かぶつくさ言い出しそうだなあと思っていたところ

先日「やっぱり建てる」と急に言い出しました。土地がちっとも売れないから面倒になり

建てる方向に気持ちが傾いたようです。土地はたぶん値下げすれば売れるんだけどなあ。

値下げするくらいなら建てて何年か回してから売るということを考えているようです。


でもこの間のハウスメーカーさんとか絶対嫌ですよ?あんな高いもん作ったら死亡確定。

そこは義母もわかっていて、自分でつてを頼って業者さんを探しているようです。

確かにその価格だったら考えられないこともないかも。


私の場合、基本的に「土地と建物を込みにして○%以上」という基準を持っています。

○の中は地域や構造などによって変わります。都心でRCやS造だったら8%台でも

今ならいいのかもしれませんし、木造だと融資期間の関係でやっぱり9%台はほしい。

地方だったらRCで9%、木造なら10%以上とか。ファミリーと単身でも利回りの

判定基準は変わってきます。ファミリーなら少し低くてもランニングコストが減るから

いいだろう、など。基準はその時の建築コストや市況で変わりますが、そんな雰囲気で

ざっくりとした物差しを持っています。


今回の義母の案件ですが、すでに土地を持っている状態です。この状態であった場合も

その土地がいくらで売れるのかを算定し、それを建物価格にプラスして表面利回りを

算出する必要があります。今回、義母が口頭で伝えてきた建物の建築金額(外構なども

込みにした金額のようなので、追加工事はないと想定)と土地値を足してみると

8%~9%くらいの水準になります。母よ、それでもまだ低い気がするよ・・・


木造でファミリー間取りですから、土地込で利回り10%にできれば持っていきたい。

でも今の市況だとそこまで落とすのは無理そうなので、9%台ならまあ検討の余地は

あるのかもしれません。そんなところの線まで落とせるなら、検討してもいいと

コメントをさせていただきました。


今回の企画は広めの単身2戸とファミリー2戸の合計4戸で、駐車場も4台あります。

ファミリーを多くしたい私としては、普通の単身を1戸、ファミリーを3戸という

間取りに変更してみてはと言いましたが、義母が仲介業者さんにヒアリングしたところ

騒音問題などが出てくる可能性があるから、フロアごとに単身とファミリーを分けて

考えた方がいいのではないか、という意見だったとか。


場所的にはファミリー物件ならいけると思うのですが、半分が単身という企画であれば

私は売ってしまった方がいいような気もしています。正直、ちょっと微妙です。

全戸ファミリーだったらゴーサインを出してもいいんですけど・・・。


まあ、土地代の分だけ自己資金を入れていると考えれば、返済比率は4割台になるから

死ぬことはないだろうという気持ちもあります。ロットも小さいし、大火傷になることも

まずないでしょうから、ハウスメーカーで建てないなら後押ししてもいいのかも。

甘いかなあ。甘いんだろうなあ。


いずれにしても、義母からは正式に見積が来たらシミュレーションをしてほしいという

依頼をされていますので、そこについてはしっかり対応して忌憚なく意見を言おうと

思っております。できれば市場調査も込みでやりたいところです。