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平成21年/22年に不動産を買った方は要注意。

キーワード:不動産,確定申告,特例,先行取得土地の特例,特別控除,税理士

投稿者:ひろ*

2014年03月10日 09:11

2009年、2010年に不動産を購入している方は「先行取得土地の特例」「1000万の特別控除」という単語に聞き覚えはないでしょうか。当時あちこちで言われていたので、記憶している方も多いかと。国税庁のタックスアンサーにも出ています。

この辺りで購入した方で、昨年売却をしている人もそれなりにいるのではないでしょうか。かくいう私も札幌2棟目を売却しておりますので、これらの制度が使えないかを検討する価値があるのではないかと思い、税理士さんに確認を取ってみました。

平成21年、平成22年は不動産取引の活性化を図るために二つの制度が創設されています。ひとつが「先行取得土地等の特例」、もうひとつが「1000万円の特別控除」です。景気をどうにかするために不動産取引を活発化させようと目論んだ麻生内閣が作った時限立法だったと記憶しております。

【先行取得土地等の特例】
平成32年12月末までに、2009年、2010年以外の期間に購入した物件を売却して、その土地部分で利益がでたら、8割ないしは6割カット計算して良い、という特例となります。(土地の売却益が100万であれば、20万もしくは40万とみなして計算する)

ただ、この特例は免除ではなく、そのカット分だけ特例を出している不動産の土地価格を減らすので将来的にその物件を売却したら、その時は譲渡益が大きくなる可能性があるということになります。

カットできるは、平成21年に購入した場合は8割、平成22年に購入した場合は6割です。なお、こちらは当時申請をだしていないと受けられない特例であったはずです。

【1,000万控除の特例】
平成28年1月以降、平成21年もしくは平成22年に購入した不動産を売却して、その土地部分で利益がでたら、1,000万分は利益から差し引いて良い、という内容です。

こちらは先行取得土地等の特例とは関係なく、平成21,22年に購入した土地を5年後に売ったら無条件に受けることができます。事業用に限らず、この期間に購入している不動産すべてに適用される事案となります。

※確定申告書に計算書や必要書類をつけて自分で申告するので、知らない人は通常計算してしまう可能性がありますのでお気を付けください。

さて、私の札幌2棟目の売却のケースで考えてみます。

私は札幌2棟目を平成22年に購入しておりますので、先行取得土地等の特例を適用した場合に譲渡益は6割で計算できるはずでした。しかし、この特例のことをあまり考えずに、相手の言う売買価格にあわせてしまったがために、土地の売却益がなくなってしまいました。よって、特例をつかえないということになってしまいました。残念です。

1,000万の控除は長期保有のケースに限りますので、今売っても適用にはなりません。よって、今回の売却ではこれらの特例を使うチャンスはありませんでした。

もしこれらの制度を徹底的に使うように今後のプランを考えるならば・・・

札幌3棟目が先行土地取得等の特例の対象期間になっていますので、札幌3棟目はホールドしてそれ以外の物件を売却します。その後、札幌3棟目を売却して1000万の控除を受けます。

たぶんこれが一番有効な使い方になると思われます。そう考えると、札幌3棟目はそう簡単に売らない方がいい、ということになりそうです。

こういった税制のことも考えながら、今後どの物件を売っていくのかを検討したほうがいいということになりますので、ぜひご自身の物件についても検討してみてはどうでしょうか。そして確定申告時に「あ、特例の適用を忘れてた!」ということがないように気を付けましょう。