収益物件検索キーワード:駅近RC造投資用物件高利回り満室稼働中SRC造戸建賃貸RC造最上階人気エリア学生需要有注目の物件10%超住環境充実2路線2駅

不動産取得税の減免。

キーワード:不動産取得税,減免,新築,固定資産税,運営コスト,実質利回り

投稿者:ひろ*

2014年01月21日 09:20

札幌4棟目の土地の不動産取得税の納付書が届きましたので、減免の申請をしてもらいます。

不動産を取得すると必ずかかるのが不動産取得税。ばかにならない金額なので困るのですが、新築の賃貸住宅の場合は1戸当たりの面積が40平米を超える場合に取得税が減免されます。

ですので、私の場合も減免の手続きをすることで、不動産取得税を払わなくて済むのです。

というのが理論として知っていたこと。

しかし実際に経験してみたり、調べてみたら少し意味が違っていたりしましたので、備忘録的にブログに書いておこうと思います。

不動産取得税の減免については、作った段階で自動的に減免されて取得税の納付書すら送られてこないものと思っていたのですが、実際には送られてきた後で減免の手続きが必要となります。

私の場合は札幌市から土地の取得税の納付書が先日送られてきましたので、これを管理会社さんに転送して、先方にて減免の手続きを行ってもらうことになりました。建物の分もこの後来るのでそちらも同様の手続きが必要とのことです。

減免の考え方も微妙に違っていました。一部屋あたり40平米を超えたら無条件に減免という理解をしていたのですが、実際は以下のような条件と計算式の結果として取得税が計算される、ということみたいです。

【新築特例住宅】


家屋の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であり、かつ1平方メートルあたりの家屋の固定資産税評価額が176,000円以下であること(戸建以外の貸家住宅の場合は床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下)
※賃貸共同住宅の場合、共用廊下などの共用部分の面積を各戸の床面積に応じて配分し、配分後の1住戸の床面積が40平方メートル以上であることが必要

【新築特例住宅の不動産取得税計算式】


(家屋の固定資産税評価額-1,200万円)×3%

普通に考えて、1戸あたり1200万の評価額を超えるとは考えにくいですから、実質的には40平米を超えたら不動産取得税が免除されるという理解をして問題はなさそうです。

また、賃貸住宅の場合、共用部を按分して計算しますので、35平米くらいのお部屋であれば不動産取得税の減免の対象になるパターンが多くなるものと考えられます。

なお、上記を記述するにあたり、以下のサイトを参考にさせていただきました。

http://www.chintai-keiei.com/dictionary/hu/hu46.php

http://www.tabisland.ne.jp/explain/toti/toti11.htm

新築は見た目の利回りは低いものの、ここに挙げた不動産取得税の減免や、固定資産税の軽減もありますので、実質的な利回りはそこまで下がりません。

手間もかからず、リフォーム代もさほどかからないことから、運営コストを安く抑えられるというメリットもあります。実質利回りから考えると、新築も決して悪いものではないのではないか?と考えております。