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東京築古組の勉強会を主催。

キーワード:業販物件,積算割れ物件,高利回り物件,東京,地方物件

投稿者:ひろ*

2013年08月04日 14:53

昨日は、昨年末より参加させていただいている東京築古組のイベントを企画してきました。遠隔地物件をどのように管理していくか、というテーマでの意見交換をさせていただきました。本の著者でもある椙田さんも参加し、充実した勉強会になりました。

不動産投資.me
↑椙田さんの著書↑

東京築古組の勉強会は、参加者がじっくりと自分の考えや主張、知りたいことを話して、それに対して皆で意見を言い合いながら議論していくスタイルです。いいと思うことはいいと言い、良くないと思うことには良くないとはっきり言います。

そのテーマで参考になる事例などがあればその場で情報提供をします。お互いを褒めるだけではなく、別の角度からの意見を貰って自分を成長させる場として活用すべきもの、と私は解釈しています。

年に1回のイベント企画が必要なので、これで私は今年の分の仕事は果たしました(笑)

勉強会の内容はオープンにはできませんが、私自身はこの勉強会を企画したことで、まだまだ自分には活動量が足りないということを思い知らされました。

以前、「東京にまともに買える物件がないから地方物件に再度走る」ということをブログで記述しました(過去エントリ「地方回帰。」をご参照ください)。

しかし、それは単純に私が売買の業者様を充分に開拓できていないだけなのだと気づかされました。

不動産賃貸業で開拓が必要なのは、売買仲介の業者さん、賃貸仲介の業者さん、金融機関さんの3つであると思います。

このうち、賃貸仲介の業者さんとは、それなりに良好な関係が作れています。札幌であれば、いつも案件を紹介してくれる信頼できる営業マンの方もいます。電話を1本すれば、頑張りますと言ってくれて案件を意識的にうちの物件に流してくれるような関係です。札幌に行った際は、そういう人と一緒にすすきのに遊びに行ったりもします。

金融機関さんについては、地元の信金さんや信組さん、ないしは政府系金融機関さんの担当者様とはざっくばらんに話を出来る関係を作っていけていると思っています。

では売買の仲介業者様はどうか?これが確かに弱いんです。リーシングの為の業者様開拓は足しげく行っていますし、管理会社さんや仲介業者さんにお中元を贈ることもあります。

売買の為に足を棒にして都内を歩き回り、馬の合う営業さんを見つけて案件を紹介してもらう。

そういうことって、確かにやったことがありません。そこに関しては大変楽をしているというかサボっているんだな、ということを思い知りました。

私自身は都内には高利回り物件積算割れ物件は非常に数が少ないと思っておりましたが、勉強会に出席したメンバーからは「決してそんなことはない」「業販物件などはもっとすごい利回りで出てくる」という指摘がありました。

彼の話す事例を聞いていると、本当にそんなのが東京にあるの!?と言いたくなるような事例が出てきます。しかしこれらは全てその人が自分の目で見ている案件だということで・・・。

前からそういう話は何度も聞いていたし、そういう方と繋がるチャンスも与えてもらっていました。未熟な私はそれに気づかずに取りこぼしてしまっているわけですが(苦笑)

何度も話をしている相手ですが、話すたびに新たな発見に喜ぶ自分がいます。自分より上を行く人の話って、咀嚼しきれないから一度で全てが入ってくることはありません。

自分のステージや知識量が上がるにつれて、今まで気づけなかったことに気づけるようになります。同じ話を聞いても、感じる内容が変わってきます。迷いは吹っ切れました。

東京に物件がないのではなく、自分が探す努力を怠っているだけなのです。東京で皆が驚くような物件を足を使って購入していくことが必要なのだと感じました。

そして、地方物件も「東京に買えないから仕方なく地方を買う」わけではないんです。「運営イメージができる割安な良い物件があるから」買うのです。

私は欲張りで機会損失をしたくないので、東京でも札幌でも仙台でも購入できるように頭を使い体制を整えていくべきだ、という気持ちになりました。個人として東京通勤圏を購入していき、地方は現地に法人を作って購入していく。こうすることで、担保の対象となる物件と所有者が同一となり、銀行さんに「担保管理しきれない」とは言わせない状況が生まれます。

他の参加者の方がどうだったかは別にして、私にとってはとても意義のある勉強会になりました。この恩は私が素晴らしい売買業者様を開拓し、その人を彼に紹介することで返したいと思います。やられたら倍返し!が流行っていますが、恩義に対しても倍返しできるようにしたいものです。

椙田さんが書いている勉強会の感想にリンクして〆ます。