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投資の方向性と軸を明確にしよう。

キーワード:不動産投資,フルローン,オーバーローン,家賃,サラリーマン

投稿者:ひろ*

2013年06月24日 09:48

今日は普通に仙台と札幌の漏水の話でも書こうかと思ってましたが、ここ二日間の流れ的にそんな日常のネタを書くのも勿体ない気がしてきました。よって、急遽変更して、不動産投資に関する心構え的なものを書こうと思います。

不動産投資、魅力的ですよね。じゃなきゃこのブログをわざわざ読んでないでしょうから(笑)

皆様はどのような目的で不動産投資に目覚めたのでしょうか?サラリーマンが辛いので早くリタイヤしたいと思っていますか?それとも本業の足しや私設年金になればいい程度ですか?

既に始めている人も、これから始める人も、もう一度振り返ってみてください。

世の中には色々な情報があふれています。投資法もいろいろあります。

フルローン・オーバーローンでガンガン購入してキャッシュフローを極大化させ手法もあれば、土地値以下のものを拾っていくことで含み益を重視していく手法もあります。再建築不可や借地、違法建築などを現金なりノンバンク融資なりで購入している人もいることと思いますし、ボロ戸建を再生している人もいるでしょう。

自主管理命の人もいれば、時間をお金で買う形で管理会社さんに委託している人もいます。

出口戦略と称して、売るときのことを考えて家賃を下げない人もいれば、とにかく満室経営に拘って、空気に貸すくらいなら安くして埋める人もいることでしょう。

最終的にどうするか、というところに関しては、朽ち果てるまで持つパターンもあれば、途中で売却してしまうパターンもあります。

税務も人によって変わります。赤字にしてサラリーマンの年収を減らして税金を取り戻す人もいるでしょうし、融資を得て拡大するために黒字の決算書を目指す人もいます。節税なんて考えずに、借入を早期返済することでデッドクロスなど気にならない骨太な体質を作ることを考える人も中にはいることと思います。

はい、私がさらっと考えただけでも、これだけの内容が出てきます。そしてこういったブログを読んでいる勉強家の大家の皆さんは、これらの方法論で成功している大家さんのブログやセミナー、懇親会などを経験して「ああっ、皆さん言ってることが違う!」と頭を抱えるわけです。

そして、物件ほしいほしい病にかかっている方が「私はこの手法で成功した!」というセミナーに参加すると、ついその手法が良いような気がしてきて、その後の個別相談会で物件をついつい購入してしまう・・・ということも起こりかねません。

以前、何かの懇親会でお会いした大家さん志望がいらっしゃいました。

自己紹介の場では「サラリーマンを早くリタイヤするために頑張ってます」というお話でした。

その方と個別にお話をする機会がありましたが、最近はじめての買付を入れられたそうです。

素晴らしいですね、その行動力。そこまでに至らない人がどれだけ多いことか。で、どんな感じの物件に買付を入れたんですか?

「はい、2000万円の戸建です!」

ナ ナンダッテー!!
Ω ΩΩ

利回りがさぞ良いのかと思ったら、10%に満たない程度だとか。

何故それを選んだのかを聞いてみたところ、「業者さんが『近隣相場より300万も安い』と言うから購入することにしました!」

と明るい声で返事が返ってきまして・・・。



この方は「ほしいほしい病」にかかっている状況の中、目の前でそれで成功した人のお話を聞いてしまったがためにこの物件を購入する決意をしてしまったのではないかと想像します。

でも、この方の目標は「早期にハッピーリタイヤ」です。こんな方法で買い進めたところで、ハッピーリタイヤできるのはいつになるのでしょうか?

あなたが不動産投資を始めるにあたり、必ず動機があるはずです。

定期的にその動機を見つめなおしてみる必要があるのではないでしょうか。

例えば、サラリーマンが何としても5年で会社をリタイヤしたいのであれば、修繕費なども見込み最低でも今の給料の2倍は物件からのキャッシュフローで稼がなくてはなりません。

(私だったら突発的な事故への対応も含めて3倍ほしいです)

そういうことであれば、サラリーマンの属性をフル活用して高利回り物件をオーバーローンで取得する戦略を志さなくてはなりません。借金が怖いとか言ってる場合ではないのです。

目標がサラリーマンを辞めることではなく、私的年金の構築で定年後に残債がなくなった物件でキャッシュフローを得られれば良い、という考え方であれば、現金を多めにつっこんで都心の立地のいい場所に物件を購入するべきだと思います。無駄に借金をする必要はありません。

【補足(2013/06/23)】

年金代わりなら、目一杯借入してキャッシュフローを貯めて、退職金との合わせ技一本で退職時に一括返済する方が税金が安いよという指摘をいただきました。まさにゃさん、ご指摘感謝!

目的によって、投資手法は変わってしかるべしなのです。

自分が「何年以内にいくらのキャッシュフローを得たいか」をまずは考える必要があります。

そこに向かっていくためにどのような投資手法を取る必要があるか。そういった目線で情報に接することができれば、そう大きなブレは発生しないものと思います。

最初の戦略を誤ると、リカバリーが大変です。フルローンで規模を拡大すべきだったのに最初に現金を入れ過ぎてしまったがために投資が停滞する、フルローンで買い進めていくにはある程度のキャッシュフローが必要なのに、積算が出るからと言って都心低利回りを4.5%の金利で買ってしまう、などの状況から自分が目指すべき方向に路線変更するのは大変です。

「不動産をいつ買うか?今でしょう!」みたいなことを言う人はたくさんいます。

私も基本的にはいつでも「今でしょう!」と思っています。決して否定をするつもりはないです。

しかし、買う物件だけは吟味しなくてはいけないと思います。まず買ってみて経験を積むという考え方もありますが、それは方向性が合致していて、最悪失敗しても大丈夫な金額であればです。

不動産を購入しようと思った際には、必ず自分の目標を振り返ってみてください。

そして、その相手が勧める不動産投資手法を盲目的に信じず、必ず分析をしてみてください。

メリットとデメリットを浮き彫りにして、その上で自分の目標と合致するかを考えてください。

それができないうちは不動産を買わない方がいいです。

不動産投資は投資と言いながらも事業です。不動産賃貸業だからこそ、銀行さんもお金を我々に貸してくれるんです。事業を始めようとしている人が、第三者の意見に左右されて自分でその事業の概要を分析できないというのは、どう考えても事業で成功できない要素にしか思えません。

分析できない人が、どうしてその事業に責任を負うことが出来るのでしょうか。

勉強して購入すれば、少なくとも大火傷をすることはないと思います。他の大家さん仲間の方からも

アドバイスを受けやすくなりますし、是非ご自身の軸をハッキリと持つようにしてみてください。

不動産投資 問わず語り