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どうかんです!

キーワード:修理関係,漏水

投稿者:熊切

2015年01月26日 07:35

一昨日の飲み会で大家さんに
「うちの会社は漏水対応が多いからピンホール漏水が起きても解決が早い」と、自慢してました。

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ピンホール漏水とは、給水、給湯の管に小さな穴が開いて水が噴き出す現象なのですが、
自分のところでは年に1度あるか無いかだったのになぜか去年は11回も発生したのです。

その都度ブログで報告していたので、一時は水道業者さんのブログのようになっていましたが、
実は年が明けた今月も管理課S君が休日出勤で対応していました。

まぁ ここまで来ると呪われているんじゃないかと考えたくなりますが、
自分もS君も初動の漏水箇所発見までの対応に関しては
ハイレベルな感じになっていると自負しています。

・・・

で、昨日は期待を裏切らず漏水発生の連絡がきました。

RC造3階建てファミリー物件の1階入居者さんより「突然台所の換気扇から水が垂れてきた」との事です。

自分が会社で長電話している間にS君は現地へ出動。
連絡を受けた部屋の上階が空室なので入室してみるとダイニングが水浸しになっていました。

2階の部屋の天井から漏っていますので、すぐに3階の給水をメーターで止水します。

こう言ういきなり系で勢いが良い場合は給水管の可能性が高く、
一時的に漏って止まるのは排水系が多いです。

3階の入居者さんはご不在だったのですが、会社から連絡したところ、
近所で買い物中ですぐに戻ってきてくれました。

で、3階の部屋に入室しましたが、洗濯機ホースも、
台所も風呂の下部にある点検口からも漏水している気配はありません。

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この段階で自分が先月手に入れたスネイクカメラ2号を持って到着。

今度こそ、新型の初陣です。

2号の方は通常の1mカメラと5mカメラを装備しています。
やっと1m物が使えるようになったばかりですが、5mのを使えるようになればすごいレベルアップです。

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とか考えて部屋に入ったら天井は水で膨れているし、床には水たまりが出来ていました・・・

思った以上に重傷です。

3階のスラブ(床下のコンクリ部分)が濡れていないと言うことは
2階の天井裏の配管が漏れていると言うことです。

分譲マンションでは、他人の部屋を通さずに共用部分から自分の部屋だけに配管されているものですが、賃貸マンションとして建てられた建物は、
上階の給水を下階の天井裏を通したりしている物件が結構あります。

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今回は空き部屋だったので発見が遅れて水が1階に漏水して発覚しました。

まずは天井に溜まった水を抜きます。
当然ながら大きめのバケツを当てておかないと下の階に更に漏水します・・・

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水が抜けたら天井のクロスをはがし、カッターとノコギリで開口します。

見えない部分に木枠や鉄枠があったり電線があるかも知れないので
変な感触があったら無理に切りません。

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天井裏には断熱材が敷き詰められていて、台所の水栓に近い場所はかなり水を吸っていました。

断熱材も水を抜いてから撤去します。

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断熱材をどけたら水が漏れているのが給湯管だと判明しました。

問題は「被覆されている銅管」なので、被覆の継ぎ目から水が出ているだけで、
「穴」がどこにあるのか特定するのが大変なのです。

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被覆をはがして濡れていない境目を探し、穴を特定します。

ここから先は水道管の交換が必要なので、土日対応OKの水道屋さんにやってもらいます。

考えてみたら今回も賃貸管理あるあるの定番、「漏水やポンプ故障は土日に発生する」のパターンでした

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水道屋さんが繋ぎ直し用の樹脂管を切らしていたので、
買いに行っている間2時間近く中断しましたが、何とか夕飯前に給湯管の交換まで完了しました。

上階の入居者さんには「今日はお湯が使えないかも知れません」と
伝えていましたが、復活できて良かったです。

と、ここまで4時間ちょっとで完了したのですが、水道業者さんが納得していない様子です。

クマ  「ホントいつも日曜日でも来てくれて助かりますよ」

業者  「それは大丈夫なんですけど・・・」

クマ  「どうしました?」

業者  「交換した箇所で間違いないはずなんだけど、穴が見つからない」

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クマ  「噴き出してるの確認してないんですか?」

業者  「検討つけて長めに切ったので間違えないんだけど・・・」

1mくらいの長さに切った銅管をさらに30cmに切って
ピンホールの穴を探してみたのですが、3人掛かりで探しても目視では全く発見できません。

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最終的にバケツに水を入れて人間ポンプで穴を特定しました。

いつもは目視でわかるのですが、今回は極めて小さな穴でしたよ。

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こんな小さな穴では水道メーターのパイロットも回らない訳です。

かなり時間をかけて天井裏がプール状態になったのでしょう。

連絡して頂いた1階の入居者さんの部屋は換気扇からの少量の漏水でしたので、
大量に漏れる前に発見できたのかと思います。
大部分の水が断熱材に吸収されて
実質的に2階のダイニング1部屋だけの被害で収まったのが不幸中の幸いです。
本日以降、保険の確認と天井や壁の原状復帰工事を行う予定です。

銅管のピンホールに関しては、これからも続く事かと思います。
時限爆弾的な怖さがありますが、賃貸経営のリスクとして織り込んでおくべき事項なのでしょうね。

ではまた明日。

賃貸管理クレーム日記さんの著書