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国土交通省「地価LOOK」からわかる不動産マーケットの好調継続

キーワード:国土交通省,地価LOOK,地価動向,高度利用地

投稿者:賀藤 浩徳(かとう ひろのり)

2014年09月04日 16:24

国土交通省が8月29日に公表した「地価LOOKレポート」から、私なりに特徴的なことを述べてみます。

その前に、「地価LOOKレポート」とは何なのかをご説明しましょう。これは、「主要都市の高度利用地地価動向報告」の別称であり、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握することにより先行的な地価動向を明らかにするものです。国土交通省が所管しています。

対象地域と調査ポイント(地区)数は次の通りです。
・三大都市圏、地方中心都市等において特に地価動向を把握する必要性の高い地区
・東京圏65地区、大阪圏39地区、名古屋圏14地区、地方中心都市等32地区 計150地区
住宅系地区・・・高層住宅等により高度利用されている地区( 44地区)
商業系地区・・・店舗、事務所等が高度に集積している地区(106地区)

調査の内容は、鑑定評価員(不動産鑑定士)が調査対象地区の不動産市場の動向に関する情報を収集するとともに、不動産鑑定評価に準じた方法によって地価動向を把握し、その結果を国土交通省において集約するとともに、各地区の不動産関連企業、金融機関等の地元不動産関係者にヒアリングを行った結果を掲載するというものです。

各地区毎に、「取引価格」「取引利回り」「取引件数」「投資用不動産の供給」「オフィス賃料」「店舗賃料」「マンション分譲価格」「マンション賃料」の8項目が調査され、その方向感と根拠となるコメントが記載されます(地区により該当しない項目は除外)。そして、地価の変動について、上昇3区分、横ばい1区分、下落5区分の計9区分のどれかに分類されるのです。

今回発表されたレポートは、2014年4月から6月(第2四半期)の地価の動向が対象です。
特徴的なことは、次の通りです。

・第1四半期で若干ながら減速した感があった地価の上昇が、今回第2四半期では持ち直した。

・地価の下落は全国150ポイント中2ポイントにすぎず、その水準も3%未満の下落にとどまる。

・逆に地価が上昇したポイントは、全体の80%に及び、2013年第4四半期から概ねこの水準を維持している。

・これらは、前年同期比の変動率でなく、前期比(3ヶ月前との比較の)変動率であり、継続して上昇しているということは、そのモメンタムが強いということ。

・今回、前期比3-6%の上昇(9区分のうち2番目に高い区分であり今回調査の最高上昇区分)を示した地区は、東京「銀座中央」と「新宿3丁目」の2地区。
いずれも商業繁華性とブランド力が高くかつ供給が極めて限られる地区。

・東京では、八王子市「八王子」が約6年振りに上昇に転じ、地方では、高松市「丸亀」が2008年第4四半期以降続いていた下落から横ばいに転じた。郊外、地方への波及が顕著に。

・今回下落となった2地区は、千葉市「千葉駅前」と長野市「長野駅前」であり、この2地区は残念ながら今回のみでなく下落継続中の地区である。


総じて、全国の高度商業地区の地価は強い上昇トレンドを示しています。人気エリアでは、投資家のニーズが引き続き強い状況が見て取れます。
しかしながら、今回の調査は、2014年4-6月の実質GDP成長率(年率マイナス6.8%)が発表される前に行われており、その後も個人消費の予想外の弱さや意図せざる在庫の積み上あがりと思われる状況が発生していますので、第3四半期の結果がどう振れるか、注視したいと思います。

この調査は、間接的に次の公示価格や基準地価格とも連動しますし、不動産データとしては四半期毎のデータであり速報性もあることから、私は非常に参考にしております。地区毎のコメントも参考になります。
もちろん、業者ヒアリングによるところも多いため、足元のセンチメントに影響される部分もありますが、それを補って余りある貴重な情報であると思っています。

次回の調査を注視するものの、地価(不動産価格)に関しては、トレンド的に当面強い状況が継続しそうです。