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マンション年収倍率とお買い得感

キーワード:マンション,年収,首都圏,年利回り,物件選定,立地

投稿者:賀藤 浩徳(かとう ひろのり)

2014年08月06日 19:05

東京カンテイが、7月31日に、2013年のマンション(新築・中古)年収倍率、マンションPBR(同社の用語で、一定期間内に分譲されたマンションの資産価値が新築分譲時価格の何倍になっているかを示す値)、お買い得駅ランキングなどを発表しました。詳細は、同社のHP(末尾参照)からご確認ください。

ここでは、その結果から、いくつか特徴的なデータを取り上げ、私なりの見方をご提供したいと思います。

まずは、マンション年収倍率ですが、東京都においては新築で9.79倍、中古で7.20倍となっています。年収の伸びから前年2012年と比べ、倍率は若干低下したものの、かなり高率であることは間違いありません。
一般にマンションを購入してもいいとされる年収倍率のレベルは、4倍から6倍と言われていますから、新築も中古もこれを上回っています。特に新築は10倍に届こうかという高水準です。
ということは、平均的な年収(631万円)の方は、少なくとも平均的な東京都内の新築マンションを購入してはいけないということです。

一方で、同社の首都圏お買い得駅ランキング(新築マンションを購入したとして、想定売却益と賃貸収入の合計を総収益として年利回りを算出。過去10年のデータ。)によりますと、年利回りランキングでベスト5入りした駅は、「みなとみらい」 9.8%、「品川」9.7%、「お台場海浜公園」9.2%、「表参道」9.0%、「田町」9.0%となっています。同社のランキングでは、総収益の絶対額でランキングしており、あまり投資的視点でない並べ方になっているのは愛嬌として、同社公表リストのベスト30内では、ほとんどがいわゆる主要5区内の駅で占められています。

この傾向は、マンションPBRのデータでも同様です。PBRの高い駅には、都心の人気立地駅(もともとの人気エリアと開発による人気エリアの双方)が、PBRの低い駅には、郊外のなじみのない駅が入っています。ちなみに、ここでPBRと言う同社の用語を使っていますが、株式で使うPBRは、高ければ割高感を、低ければ割安感を表すことが多いのですが、ここでは、割高・割安ということでなく、中古になって値上がりしたかどうかという意味しかありません。ですので、ここで言うPBRは、高い方が良く、低い方が悪いという理解でお考え下さい。

最終的なまとめとしては、年収倍率が低く買いやすい物件は、年利回りが低い傾向にあり、年収倍率が高く買いにくい物件は年利回りが高くなる傾向にあるということです。もちろん、両者とも、個別エリア、個別物件により、掘り出し物もあれば、逆のケースもあるのが不動産の面白いところですが、平均的に言えば、やはり資金力のある投資家はますます儲かり、資金力に乏しい投資家はそのチャンスが狭められているということになりましょうか。

資金力に乏しい個人が将来の私的年金代わりに不動産投資を行うことが流行のようですが、上記でわかる通り、そうした場合には、物件選定を色々な角度からよくよく分析して検討しないと、思わぬリスクを背負うことになります。もちろん、富裕層でも、闇雲に高額物件を買えばいいと言う意味ではありません。とにかく、不動産投資のポイントは、1に立地、2が立地、3も立地と言われるくらい立地で全てが決まります。物件のスペックや管理状況と合わせ、購入時に全てが決まると言っても過言ではありませんので、投資にあたっては、専門家のアドバイスを受けることが最近のトレンドになりつつあります。

出所:東京カンテイ http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_news.php?news_no=1878