収益物件検索キーワード:駅近RC造投資用物件高利回り満室稼働中SRC造戸建賃貸RC造最上階人気エリア学生需要有注目の物件10%超住環境充実2路線2駅

サブリースは是か非か?

キーワード:サブリース,メリット,デメリット,管理会社,契約,リスク,素人,初心者

投稿者:賀藤 浩徳(かとう ひろのり)

2014年07月04日 12:28

 サブリースとは、不動産会社や管理会社が、大家さんから物件を一括で借り上げた上で、エンドの入居者に転貸する仕組みを言います。通常は、家賃決めから入居者の募集、物件の管理・運営など、サブリースを行う会社が一手に引き受けます。

サブリース契約のメリット・デメリット


 大家さんは、あくまでサブリース会社と契約をすることになり、エンドの入居者とはサブリース会社が契約することになります。大家さんにとってのメリットは、空室の有無にかかわらず安定した賃料を得ることができる、ということにつきます。付随的なメリットとしては、ほぼ全ての業務を代行してもらえるため、素人大家さん、時間のない大家さんにとっては、重宝するということです。

 ただ、この点は、サブリースをするしないに関わらず、管理・運営をまかせればいいだけの話ですからあくまで付随的なものと考えられます。

コスト面


 コストについては、もちろんサブリースを行う会社によりまちまちではありますが、運営・管理業務込みで、想定(査定)賃料の10%から20%となることが多いと言えます。別の言い方をすると(こちらの表現の方が通常で適切なのですが)、想定(査定)家賃の80%から90%が大家さんに支払われるということです。幅があるのは、対象となる運営・管理業務の範囲による違いと、賃料保証の業者側の利幅の設定の違いによります。

保証期間・条件


 では、サブリース会社は、例えば、大家さんが借入をしている期間の全てにわたって購入時と同じ水準を保証してくれるのでしょうか?
そんなことはありませんね。通常は、2年更新となっており、更新時の相場により査定賃料を見直すことが多いのです。見直し家賃は、当初家賃から下がることが十分考えられます。場合により、5年、10年程度の固定保証を付ける場合もありますが、契約内容次第ですので、サブリース業者が対応する業務の範囲や保証の条件については、予めきっちり確認して疑問のないようにしておくことが必要です。

 ちなみに、敷金はサブリース会社が保管し、礼金等はサブリース会社の収益とすることが多いので、このあたりも要確認です。また、サブリース会社にとっては、エンドユーザーへ実際に賃貸する家賃と保証家賃の差が収益となり、空室も抑えたいので、査定家賃は保守的に(つまり安く)なることも多いのです。

サブリースを導入する判断基準


 では、サブリースは導入すべきなのでしょうか?
いつものように誰にでも当てはまる回答はありません。ただ、次のような判断基準はあるといえます。

 導入の大前提は、サブリース家賃でキャッシュフローが回る(借入金を返した上で自分が得たい収入を得られる)ことです。

その上で、超多忙で基本的に全て業者におまかせしたい大家さんは導入すればいいでしょう。
あるいは、素人で自信がない大家さんも導入してもいいでしょう。

 一方で、利回りがどんどん低くなっていく環境下で折角いい利回りの物件を買えたのに、その利回りを1割も下げたくないという大家さん、あるいはあまり高い利回りで買えなかった大家さんで、それなりにマーケティングができる方は、サブリースを導入せずに直接経営すべきでしょう。リスクは残りますが、高収益を得られる可能性が高いと思います。

サブリースのリスクを充分に理解すること


 私のお勧めとしては、成り立て大家さんで今は物件が少ないけども今後拡大していきたいと思っておられる方は、スキルを身につける意味で直接賃貸に回してみてはいかがでしょうか? 入居者対応も場合により自分で行うのも勉強になると思います。どうしても直接入居者と接するのがいやならば、サブリースではなく管理業務だけ管理会社に依頼すればいいのです。

 この点は、素人・初心者はサブリースを、という一般的な意見とは異なっています。要は、やる気がありポジティブな方は、自分でリスクを取ったほうが勉強になるし、サブリース会社が取るリスクと同様とまではいかなくとも少し低いくらいのリスクなら十分取れると思います。ただ、ここまで読んでも迷う方は、サブリースをつけた方が良いと思います(笑)。

 また、保有物件が多くなればなるほど分散が効いてきますので、サブリースを導入する必要性も減ると思います。逆に、サブリース会社に損失を被らせるような物件をサブリースに回せる能力もついてくる可能性があります(笑)。

まとめ


 まとめますと、まずは上述したサブリースの一般的なメリット、デメリットをよく理解した上で、個別の業務範囲、契約条件を必ず確認しましょう。そして、その条件で本当にキャッッシュフローが繰り回るのならば、後は、あなたがズボラかどうか、リスクを取る度胸があるかどうかで決めればいいのです。