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頭金ゼロで本当に投資用不動産が買えるのか?

キーワード:マーケット,私的年金,不労所得,頭金,担保評価額

投稿者:賀藤 浩徳(かとう ひろのり)

2014年07月01日 12:57

 不動産投資本に、頭金ゼロからできる不動産投資などと謳っているものがよくありますが、本当に大丈夫なのでしょうか?という質問を受けることがあります。

 答えとしては、できる場合もあるしできない場合もある、となります。これだけですと、で、結局どっちなの?と苛立つ方もいらっしゃるでしょうから、少し細かく見ていきましょう。

頭金ゼロからできる不動産投資とは?


 頭金ゼロから買えるということは、自己資金を全く出さずに必要資金全額を借り入れることができる(フルローン)ということになります。
以下、それが可能なケースをざっくりと場合分けしますが、いずれのケースでも最低限必要な条件は、物件に担保価値があり基本的に物件からあがる賃料収入で借入金の返済が可能となることです。つまり、ネットの利回りが高くかつ担保評価額が出る物件をターゲットにするということがそもそもの第一条件です。

頭金ゼロで不動産投資できる3つのケース


 さて、投資本に記載されている内容等をもとに、頭金ゼロで買えるケースをカテゴライズしてみましょう。概ね次の3つのケースにわかれるでしょう。

1. 投資家にそこそこの年収、金融商品がある


結構、投資家の属性が明示されていないことが多いです。その人なら借りられるでしょうが、もっと年収の低い人は頭金ゼロでは借りられないというケースがほとんでです。この点、注意しましょう。金融機関が、物件の収益だけを拠り所に貸すことは稀だと考えましょう。

2. 超高利回りかつ担保価値の高い物件を不動産業者との関係を構築し地道に探し、場合によりノンバンクに資金を付けてもらう


王道ですが、昨今、利回りが相当低下してきており既に実績のある大家でも良い物件を見出だしにくい中、相当の時間と労力が必要です。また、ノンバンクから資金を引いた場合には、その後の投資にかかる資金調達が上手く進まないこと、物件の稼働等が悪化した場合に耐性が弱いことが問題です。

3. 土地値に近い格安老朽化物件をみつけ自分でリフォームする


リフォームの意欲が高い人でないと難しいでしょう。また、出口(売却)戦略がたてにくいといえます。

不可能ではないが・・・


 要するに、不可能ではないが、相当の覚悟と根気、リスクテイクのマインドがいるということです。
もっとも、リスクを取らないと何事も始まりませんので、リスクの在り処を十分把握した上で、自分が将来得られる可能性のある果実と、失うかもしれない財産・評判・将来との比較考量をして前に進みましょう。

 今のマーケットを考えると、楽をして、不動産を所有することで私的年金、不労所得を得たいというマインドでは、成功は難しい局面にあります。