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収益物件とは

収益物件とは、ご自身が住むための不動産ではなく、毎月一定の「家賃収入」を目的に利益を得る為の物件のことを指しています。その他にも、「不動産投資」や「収益不動産」、「投資用マンション」などともよばれております。

収益物件は、株やFX(為替)などの投資とくらべ、定期預金の金利やその他の金融商品より高い利回りを得ることができる上に、専門知識がなくても簡単に始められることが魅力です。

収益物件の種類


収益物件の種類には、マンションやアパート、一戸建て住宅、事務所、倉庫、工場などがあります。また、マンション一室(1部屋)を区分所有して収益を得る方法や、新築か中古かによっても違ってきます。収益物件には実に様々な方法があります。

収益物件のインカムゲイン・キャピタルゲインとは


収益物件への投資手法は大きく分けて2種類あります。

売却益で収益を得るキャピタルゲイン


キャピタルゲインとは、購入した収益物件を購入価格より高値で売却して、その差益で収益を得ることをいいます。
差損(キャピタルロス)が生じてはいけないので、購入前に様々な不確実要素を想定しなければいけません。

インカムゲイン


収益物件を運営・賃貸するこで、安定的な家賃収入を得られることをインカムゲインといいます。
一般的にはインカムゲインを中心とした不動産投資が主流で、サラリーマンや主婦層にも人気です。

ただし、立地条件や税金、光熱費、維持費などの必要経費を計算にいれて、長期的な視点で運営していかなければ、収益を得ることができません。

収益物件の利回り


魅力的な利回りの良い物件は多くありますが、利回りばかりにとらわれていると、入居者の需要がない場所も考えられます。初心者の場合、その土地や環境に詳しい場所、すなわち自分の住居に近い場所が理想的です。

また、収益物件の利回りには、表利回りと実質利回りの2つがあります。どちらも重要な指標となりますので、注意しておきましょう。

表面利回り/h3>

表面利回り(%)= 年間家賃収入÷物件価格×100

年間の家賃収入を物件の価格で割ると、表面利回りが算出されます。これが一般的な利回りとされており、不動産業者の物件の広告などにも表面利回りが表示されております。

実質利回り



実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)

年間家賃収入から火災保険、税金、管理費などの諸経費を引いて物件の価格で割ると、実質利回りが算出されます。

このように計算方法によっても違って来ますので、不動産会社で収益物件を紹介してもらうときにも表利回りなのか実質利回りで表示しているのかを確認する必要があります。表面利回りの高さだけをみて飛びついては危険もいっぱいです。実質利回りも算出することが一般的な物件の目利きです。

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